2024-05-07 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百五十九期 2020年3月4日] 新型肺炎爆发，各行各业经营困难，令本地经济环境变得相当严峻。因此市场观望气氛浓厚，交投受到打击，社会有声音要求政府撤销「辣招」，以加快楼市流转。
当中，地产代理界人士认为政府应撤回压抑楼市措施，包括放宽按揭保险楼价上限门槛至$2,000万或以下的住宅物业，以便活化换楼链；取消额外印花税(SSD)，协助有需要的业主套现；将双倍印花税(DSD)下调至初，满足有换楼需求的业主。
而香港税务学会则建议，对于18岁或以上的香港永久性居民，政府应豁免他们购买$800万或以下物业的首次置业印花税，但要求买家必须连续3年居住于该物业单位，以及买家或其配偶从未持有任何位于香港的住宅物业。
若买家未能遵守有关要求规定，比如说，买家在购买物业后3年内售出该物业，须缴付已获豁免的从价印花税及同时缴交额外印花税(SSD)，以解除单位的转让限制。
上述的建议，最后有没有出现在最新一份《财政预算案》内？是没有的，一项建议都没有提及，甚至整份报告中，财政司司长陈茂波没有就楼市方面，提供额外的新房屋政策。
陈茂波表示，住宅物业市场自去年6月起大致淡静，成交量和价格普遍回落。但现时楼价仍与经济基调和市民的负担能力脱节，政府会继续努力增加土地及住宅供应。
即是说，减辣或撤辣救楼市无望？他指出，视乎楼价、经济，未来楼市供求等多项因素，才决定是否撤回楼市辣招。而现阶段来说，暂时看不到有需要撤辣或减辣。
此外，大家值得留意的是，除了土地资源外，《财政预算案》公布的关于金融服务的措施中，有一项是关于楼市的，目的是让有意置业人士有更多贷款选择，减低他们面对利率波动的风险。
香港按揭证券有限公司将推出试验计划，透过银行提供上限为$1000万，年利率分别为2.75%、2.85及2.95的10、15及20年期的定息按揭贷款。定息期完结后，借款人可继续选择采用定息按揭或转为浮息续期。
那定息按揭是否著数呢？好处是买家毋须符合压力测试，但息率偏高，未必著数。假设未来息率不变，以贷款额$500万、还款期20年去计算，选择新定息按揭，息率为2.95厘，每月还款$27,605，全期利息$1,625,175；而现时按揭利率普遍为2.5厘，每月还款$26,495，全期利息$1,358,834。
换言之，在未来息率不变的情况下，采用现行的按揭，全期利息开支平$266,341。由此可见，只有在息率上升至高于现行的息率下，定息按揭才是著数的事。因此，选择较高利率的定息按揭计划并没有必要。
中原城市领先指数(CCL)最新录得178.11（反映2020/02/17至2020/02/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.39%，较上年同期上升3.61%。
当中，只有九龙区录得升幅，新报176.89，按周上升0.04%，较上年同期上升4.13%。反之，新界(西)区跌幅最多，最新录得164.03，按周下跌1.29%，较上年同期上升5.21%。而港岛及新界(东)均录得跌幅，分别按周下跌0.40%及0.44%，较上年同期分别上升2.94%及1.60%。
-- 马鞍山荟朗中层户 $405万获承接 --
世纪21奇丰物业迎海分行区域经理赵咏欣表示，日前促成马鞍山荟朗2座中层B02室，实用面积225平方尺，开放式间隔，外望少海景，原开价$450万，减价$45万至$405万获承接，实用面积平均尺价$18,000。
-- 屯门康德花园2房 $424万易主 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前屯门康德花园录得成交，单位为3座高层G室，实用面积363平方尺，2房，累减$36万，获区内首置客以$424万购入，实用面积平均尺价$11,680，属市场价成交。
-- 黄埔花园低层户 $998万易手--
世纪21领先置业代理执行董事许名锋表示，新近录得黄埔花园成交，单位为3期2座低层H室，实用面积681平方尺，以$998万获承接，实用面积平均尺价$14,655。
-- 天水围嘉湖山庄高层户 成交价$585万--
祥益地产分行经理林家伦表示，新近录得天水围嘉湖山庄5期(丽湖居) 1座高层G室成交，实用面积547平方尺，3房，附设雅装连基本家电，成交价$585万，实用面积平均尺价$10,695，属市场价成交。
-- Ocean Marini已上楼书 --
会德丰地产旗下的将军澳日出康城9C期，命名为Ocean Marini，并已上载楼书。项目涉及503伙，包括486伙项目标准单位及17伙特色单位，实用面积由450至1,476平方尺。
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