2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百四十四期 2019年11月20日] 继政府放宽按揭成数后，滙丰银行宣布调低港元最优惠利率（P），为近11年以来首次调降息率，其他银行包括渣打、恒生及中银先后跟随，对有意上车人士无疑是一个好消息。
美国联储局一如市场预期，将联邦基准利率下调0.25厘，利率降至介乎1.5至1.75厘。多间银行跟随减息，惟未有跟足美国减幅，由11月1日起，滙丰银行率先下调最优惠利率（P）由5.125厘调低至5厘，新造按息将由2.625厘降至2.5厘。
减息后，供楼人士可以悭多少钱呢？以贷款额$100万、9成按揭、30年期为例，减息前（即2.625厘），每月供款$4,017；而减息后（即2.5厘），每月供款$3,951。换言之，每月供款减少了$66。
同样条件下，如果你购买的单位是$500万，每月供款将减少$294，至每月$17,780；而全期利息由200.7万减至$190.1万，总利息开支节省了$10.6万，可轻微减少市民的供楼负担。
正因为减息的关系，压力测试的收入门槛亦会有所改变。500万的物业，减息前，家庭月入要超过$43,175才可通过压力测试，但现在家庭月入只需超过$42,585就可以过关，变相降低门槛。
在多个利好因秦支持下，准买家入市信心增加，楼市炽热，交投活跃。根据资料，10月份楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录5,075宗及655.9亿元，按月升24.1%及80.2%。
减息或多或少可以减轻市民的置业压力，为了进一步减轻供楼负担，不少意见要求政府放宽供款年期至最长40年，以降低每月的供款。事实上，以前有银行推出40年期按揭，但最终被金管局叫停。
一般而言，申请住宅按揭，最长还款期可以30年。但银行会按照申请者的年龄、购买物业的楼龄、类型、申请的按揭成数等因素，最终批出的年期也会不同。
银行多以「70减」或「75减」计算贷款年期，即是以70或75减去物业楼龄或申请人年龄，以较少者为准。假设申请人30岁，购买一个楼龄50年的物业，银行以「75减」计算的话，申请人最多只能承造25年按揭。
无可否认，供款年期延长了，可以减少供楼人士每月的供楼负担，但会增加全期利息开支。相较之下，笔者不太建议放宽供款年期，因为供款期越长，不确定的因素越多，当有突发情况时，供楼就会成为沉重的负担。
因此，笔者不太建议买家采用过长的供款年期，因为年期已达致上限，欠缺弹性，一旦踏入加息周期，就无法透过延长年期以减少每月的供款开支。幸好的是，香港持续低息环境，即使加息，对供楼人士影响相对较低。
中原城市领先指数(CCL)最新录得182.1（反映2019/11/04至2019/11/10 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.51%，较上年同期0.94%。
4个分区均录得升幅，升幅最多为港岛区，按周上升3.15%，最新录得190.83，较上年同期上升3.17%。反之，新界(东)区升幅最少，新报191.68，按周上升0.88%，较上年同期下跌0.06%。而九龙及新界(西)区分别录得178.75及166.23，较上年同期分别上升1.31%及1.64%，较上年同期分别下跌0.73%及0.02%。
-- 沙田第一城3房 $788万获承接 --
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示，日前录得沙田第一城成交，单位为19座高层A室，实用面积451平方尺，3房望园景，以$788万易主，实用面积平均尺价$17,472。
-- 天水围天颂苑高层户 $640万易主 --
=祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围天颂苑J座高层1室，实用面积650平方尺，附设企理装修，累减$20万，获一名外区上车客以$640万（自由市场价）获承接，实用面积平均尺价$9,846，属市场价成交。
-- 北角富雅花园高层户 $765万沽出--
世纪21日升地产联席营业董事陈卓峰表示，新近录得北角富雅花园金柏阁高层B室成交，实用面积464平方尺，原开价$838万，减价$73万至$765万沽出，实用面积平均尺价$16,487。
-- 屯门丰连开放式 成交价$428万--
祥益地产珀御分行经理黄文乐表示，日前录得屯门丰连2座高层G室，实用面积275平方尺，开放式间隔，成交价$428万，实用面积平均尺价$15,564，属市价成交。
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