2024-04-30 28HSE 编辑部
暴力冲击无止境 零售急挫「饭碗」危
前景去向未明， 零售急挫「饭碗」危危乎，本地楼市势弱，负资产、银主盘有加无减，遭殃的正正就是一众「借到尽」买家。有业界人士透露，现时银主盘录得86间，按月上升16.2%，在新按保带来的6至8个月蜜月期后，明年在最坏情况下会出现高达500间银主盘，呼吁买家紧随市场需求，勿吼大码单位及天价纳米楼。
世纪21测量行董事蔡汉升表示，11月最新银主盘数量录得86间，较10月的74间增加16.2%，另11月银主盘存量亦创今年以来最多。
蔡汉升续指，因应政府及金管局宣布放宽楼宇按揭成数限制，按揭门槛降低，对二手物业有较大正面影响，但坦言在九成按揭申请增加的情况下，即使楼市只下跌半成，对业主来说仍然比较「入肉」，加上未来香港前景不甚明朗，预计明年下半年的银主盘数量会明显增加。
经济差 失业率势上升
蔡汉升认为，政府放宽按保，楼市会出现大约6至8个月蜜月期，预计蜜月期过后，经济状况就会完全反映在银主盘数量上。他指出，虽然本地银行减息带来正面影响，但大体上的经济并不乐观，例如东南亚、欧洲面临经济衰退、本港失业率上升及收入减少等，因此明年楼市仍危机重重。
他预测，假设政治事件无恶化的话，明年首季将会出现不超过200个银主盘，但如事件恶化，首季超过200宗则在所难免，而明年到了「蜜月期」后的第三季或者9月至10月，最坏情况可能有300至500间银主盘。
蔡汉升提到，铺位受到政治事件的打击最大，不少业主或因商户退租而「收唔到租」，不过该类物业的业主实力较雄厚，占银主盘数量最少，大约3%；其次就是商厦及写字楼，占约5%；而工厦则占10%。蔡汉升又指，住宅来说，最近的确入市气氛回暖，但银行仍然加强测试压力，亦相当程度反映未来市况之不确定性。
400万银主盘减价求售
银主放盘态度方面，蔡汉升指规模较细的财务公司会减得较多，并且会尝试以不同方式减价，例如减叫价10%或加佣3%等，其中以400万元以下银主盘会减得较明显。
蔡汉升又认为，最易沦为银主盘的物业，并不是新界区的纳米盘，而是大码的3房以及港岛区的「天价」纳米盘。他解释，前者涉及银码较大，业主或多或少因周转问题而断供而遭银行收回，而后者则因为需求较少，用作换楼及收租均较困难，属于「唔上唔落」的物业。反而1至2房单位，以及新界纳米盘，属于接近民生的物业，因此沦为银主盘的机会不大。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，近期银主盘增加的确与经济下行有关，但银主盘增加幅度不算太大，加上业主的供款占收入比率不高，因此大多都能守得住，但二按、三按等业主有较大危机。张翘楚指，他们一般有自己的业务，因此可向财务机构申请二按或三按，较一般人借得多，而且占整体供款业主的一成以内，比例不算少。
张翘楚认为，从最近的成交可见，新界区的大码豪宅跌幅亦较其他类型物业明显，预计会出现较多银主盘，因其地段不是传统豪宅地段，因此抗跌力较弱，例如大埔比华利山别墅、上水天峦等，入市此类物业的买家应小心。不过，他认为银主盘不会像过去03年般夸张，估计明年会增加至90至100间左右。
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