2024-05-03 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百四十二期 2019年11月06日] 上期讲到新一份施政报告出炉，推出多项新措施，当中对楼市最直接影响的，相信是放宽首置人士的按揭成数，上车门槛因而降低。究竟新措施实施后，香港楼市发生什么变化呢？
政府放宽按揭成数，一如社会预期的，楼市气氛改善，交投畅旺，尤其是二手市场。近日，我们不难见到各报纸传媒都有相关报道，主要是某区、某某屋苑录得多宗成交，有的更是创成交量新高。
新措施的推出，由于有买家担心愈迟买愈贵，纷纷抢先入市，令部分业主心态改变了，有的看好后市，因此叫价变得进取；有的选择封盘，再考虑是否需要调整叫价。
近期要数二手交投活跃的必然是将军澳区，根据报道，美联物业经理林志坚指出，截至24日，将军澳区录得169宗成交，当中118宗是施政报告发表后所录得的。即是说，8日录得118宗成交，平均每日有15宗，可见买家入市心切。
由于新措施只适用于已落成的住宅物业，那岂不是影响新盘销情？近日多个新盘蜂拥推售抢客，从入票情况以至开售来看，销情不俗。除了市场气氛，估计是因为新盘可以选择建筑期付款，待物业落成后才向银行申请按揭贷款，仍可受惠于新措施而致的。
有见政府放宽按揭成数，不少首期欠缺的人担心一旦楼市急升，政府再次为现有楼市措施「加辣」，因而心思思想入市，最吸引的尤其是即使首置人士未符合银行压力测试，仍可申请最高9成按揭。
在新措施下，置业人士如未能通过压力测试，他们须支付较高保费，以缓解按证保险公司所承担的风险，但其每月供款仍须不能超过入息的50%。此外，他们亦须符合其他特定的审批条件，包括借款人是固定受薪人士等。
正因为有此安排，有足够首期置业的买家购入物业后，但收入未能符合6成按揭的压力测试，有意承接较高成数按揭，以增加贷款额及缴交按揭保险的方法，去避开压力测试入市。
此举又是否可行呢？很难说，要视乎不同申请情况而定，申请人的财务状况和还款能力都会影响审批结果。事实上，针对此盲点，金管局亦已致函银行，厘清审批要求，重申银行在处理相关的贷款申请时，仍须确保借款人供款与入息比率不可超出5成的监管要求。
而且，如果借款人未能通过对整笔贷款的压力测试，银行仍须为其所承担风险的贷款部份，计算借款人在压力测试的供款入息比率，作为评估借款人还款能力的参考。
事实上，银行审批按揭倾向保守，所以想申请高成数按揭的买家，入市前最好先到银行做预先批核，及预留多点资金，以免签了临时买卖合约后，因未能成功按揭而要挞订。
中原城市领先指数(CCL)最新录得179.01（反映2019/10/21至2019/10/27(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.59%，较上年同期下跌2.55%。
4个分区均录得跌幅，当中跌幅最多的是新界(西)区，按周下跌1.60%，新报161.33，较上年同期下跌5.07%；其次为九龙区，按周下跌0.52%，最新录得175.82，较上年同期下跌5.50%。而港岛及新界(东)分别录得184.53及191.5，按周分别下跌0.38%及0.32%，较上年同期分别下跌1.72%及1.11%。
-- 北角建华花园2房 $675万易手 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角建华花园成交，单位为高 层C室，实用面积398平方尺，2房，座向西北享楼景，原叫价$740万，后减至$675万易手，实用面积平均尺价$16,960。
-- 屯门慧丰园2房 $522万获承接 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前录得屯门慧丰园1座中层B室，实用面积476平方尺，2房1厅，附设雅装，成交价$522万，实用面积平均尺价$10,966。
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-- 屯门市广场2房 $510万易主--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门市广场3座中层B室，实用面积353平方尺，2房1厅，减价$20万，获区内客以$510万获承接，实用面积平均尺价$14,448，属市场价成交。
-- 元朗山水盈首推67伙 --
由路劲基建发展的元朗山水盈，位于高埔径3号，公布首张价单，涉及67伙，实用面积介乎916至970平方尺，全数属3房连套房单位，价单定价1,105.8万至1,443.9万，价单尺价$12,072至$14,916。
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