2024-04-27 28HSE 编辑部
施政报告势增供应 发展商续贴市价出货
界预期月底公布的《施政报告》，会对土地及房屋供应有极深着墨，在预期供应增加下，料可推动发展商加快推盘，第四季有机会推售的全新盘的单位总数达8,235伙，相当于前三季一手吸纳量约15,663伙的52%。在政经环境均欠佳夹击下，发展商料续以贴市价推盘，二手楼价会受压。而第四季楼价走向取决于贸易战发展，情况持续料将再跌3%至5%，若得到解决则会回稳。
受到贸易战、经济下行及持续的暴力示威活动打击市场气氛影响，楼价由高位回落。美联物业住宅部行政总裁布少明认为，香港仍受忧虑气氛笼罩，展望第四季楼市，贸易战及政治事件未有彻底解决迹象，对经济及民生的影响将逐步浮现。近期二手成交虽然回升，但能否持续还看市况发展、以及本月中出炉的施政报告房屋政策。他指出，房屋及土地问题，向为历届特首必须挑战的难题，预计新一份施政报告会针对增加未来房屋供应着墨，特别是土地回收方面更是焦点所在。
乱局若持续楼价或跌5%
他指，相关措施能否纾缓长期不足的房屋供应实属未知之数，但是新措施的公布或可减轻市场对私楼不足的忧虑，亦减轻发展商对后市供应的顾虑，有助增加短期新盘供应。市场预期房屋供应增加，加上发展商续以贴市价推盘，若一二手溢价持续收窄，将对二手楼价持续施压。
他预料第4季楼市走势取决于贸易战及社会风波的形势发展，如情况持续料楼价将再跌3%至5%，若情况得到解决则会回稳。
该行预期，第4季有机会登场的全新盘供应将涉约8,235伙，数量相当于首三季一手吸纳量的52%。第4季的供应当中，以将军澳及西贡区供应最多，约有1,933伙，另外何文田、九龙塘及启德区1,642伙，深水埗及大角咀区占1,472伙，此外元朗及天水围区亦占1,241伙，而屯门区则占795伙。
该行首席分析师刘嘉辉亦指出，现时楼市利淡因素抬头，盖过利好因素，令物业交投回落。不过，若将今年楼市调整期与去年调整市比较，虽然今年增加本地社会事件这利淡因素，但从楼市层面来看，非但楼价回落幅度较去年的调整期少，二手成交量亦较去年同期多。以楼价为例，去年楼价于8月由高位回落，之后四个月的楼价出现高达8.7%跌幅，但今年楼价于5月高位回落，至今近4个月跌幅不足5%；二手成交方面，去年8月开始调整后的四个月共录约8,540宗，今年调整期首四个月估计可达约11,700宗，两次调整期相较，今年较去年的二手成交高出约37%。
「先量后价」上月沽近1400新盘
另一值得留意的是，随着楼价回软，料发展商先求量后求价，续以贴市价推新盘，一、二手之间溢价由第二季的6.6%收窄至第3季的3.3%，创出近三季新低，是第三季新盘销量维持一定水平的主要原因之一。
综合一手住宅物业销售资讯网资料，今年第三季新盘销售仍达约4,048伙水平，虽然较次季的6,036伙下跌约33%，但仍然略高于2018年平均每季约3,926伙的水平。单以9月计，新盘售出近1,400伙，为连跌3个月之后回升，反映贴市价推盘措施奏效。
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