应立法规管纳米楼吗？

[28Hse 三地产焦点 第一百八十六期 2018年10月3日] 有人说纳米楼是大势所趋，也有人说纳米楼涌现反映香港楼市的畸形，为了改善香港人的居住环境，应该要立法规管居住单位的最细面积。究竟纳米楼的出现，是发展商无良，抑或是市场需要？

对于「纳米楼」一词，相信大家并不陌生，但其定义是什么？纳米楼泛指实用面积极细小的单位，并没有官方定义。而香港测量师学会前会长何钜业提出，以屋宇署定义计算，面积低于15平方米（约161尺）可划线为纳米盘。

在土地大辩论公众谘询期间，民建联主席李慧琼出席电台节目时表示，本港土地使用率偏低，为解决土地供应不足、纳米楼等问题，促请政府每年造地1,000公顷。

而公民党议员谭文豪就认为，香港出现纳米楼的原因是政府未有规管私楼单位面积，即使政府增加土地及房屋供应，但市场可随意发展，发展商依然都会按买家负担能力兴建纳米楼。

以上明显是2个不同的观点，撇除立法规管纳米楼会否影响自由市场运作来说，笔者对立法抱保守态度，现在首要处理的应是香港楼价过高的问题。当单位尺价过高，市民难以负担，发展商只好缩细单位的面积，令更多人有能力入市。

以恒基发展的西营盘艺里坊‧1号为例，1个实用面积230尺的单位，售价为约$690万，即实用面积平均尺价$30,000。试想想，如果照这个尺价计算，兴建一个400尺的，起码逾千万，又有几多香港人可以负担呢？

假若真的要杜绝纳米楼，相信最治标治本的方法一定是从楼价著手，即是要解决房屋供应问题。当供应不足，而市场需求刚强，楼价自然会上升，香港觅地速度向来慢，要解决供应问题相信仍要一段很长的时间。

再者，究竟以现时香港的状况，限制兴建纳米楼又是否需要呢？事实上，香港与以前不一样了，以前三代同堂住在一起，要的居住空间固然大，现在很多单身人士，或者不打算生孩子的夫妇为求有更多私人空间，都会考虑搬出去，需求增令纳米楼应运而生。

由于户均人数减少，故此即使居住在纳米楼，人均居住面积不见得会比以前少很多。假设三代同堂有6个人，一同住在800尺的单位，人均居住面积为133尺，而2个人住230尺单位，人均居住面积为115尺，两者相差18尺。

无可否认，以现时的情况来看，纳米楼的存在是有一定需要，一来是价钱市民可以负担的，二来市民对房屋需求大，尤其是年青人上车心态迫切，纳米楼可以解决部分人的住屋问题。

立法不是不可以，只是现在并不是适当的时机，也许要等日后房屋供应足够了才可考虑，但将会面对一大难题，就是要如何厘定纳米楼的定义。

中原城市领先指数(CCL)新报186.6（反映2018/09/17至2018/09/23(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）与上周持平，而较上年同期上升15.95%。

4个分区中，新界(东)及新界(西)区均录得跌幅，分别按周下跌0.8%及0.04%，分别录得205.14及168.73，较上年同期分别上升20.34%及15.20%。而九龙区录得升幅最多，按周上升0.45%，新报185.34，较上年同期上升17.25%。港岛区亦录得轻微升幅，按周上升0.01%，最新录得191.72，较上年同期上升12.88%。

-- 火炭穗禾苑2房 成交价$600万 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，新近录得火炭穗禾苑F座(庆安阁)高层02室成交，单位实用面积550平方尺，2房间隔，座向东北享城门河画舫景观，原开价$630万，后减价$30万至$600万获承接，实用面积平均尺价$10,909。

-- 屯门山景邨高层户 $290万易主 --
祥益地产分行经理黄文乐表示，日前促成屯门山景邨4座(景华楼)高层11室，实用面积296平方尺，内笼企理四正，获一名区内上车客以$290万（已补地价）购入，实用面积平均尺价$9,797，属市价成交。

-- 北角珠玑大厦2房 $450万易手--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角珠玑大厦成交，单位为低层B室，实用面积464平方尺，2房间隔，座向南面望楼景，原开价$498万，最后减价$48万，获买家以$450万承接，实用面积平均尺价$9,698。

-- 屯门兆康苑低层户 $563万获承接--
祥益地产客户经理古文彬表示，屯门居屋兆康苑B座低层6室，实用面积553平方尺，3房2厅，附设企理装修，累减$17万，获区外首置客以$563万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$10,181，属市场价成交。

-- 屯门上源加推310伙 本周六发售 --
万科旗下的屯门上源加推第三号价单，涉及310伙，包括36个1房、184个2房及90个3房，实用面积介乎335至829尺，价单定价$548.9万至$1,191万，价单尺价$12,298至$18,761，并于10月6日（星期六）进行销售。
-- 油塘海傲湾上载楼书 --
由九建发展的油塘海傲湾上载楼书，项目提供646伙，包括69伙开放式、485伙1房及92伙2房，开价将参考启德区一手楼价钱。项目明天开放示范单位予传媒参观，最快本周开价及下周开售，首批将不少于130伙。
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