2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百八十二期 2018年9月5日] 近日多个新盘倾巢而出，面对加息、人民币贬值及空置税推出在即等负面因素，部分发展商以贴市价开售，这是否意味著楼市会有下跌的趋势？还只是加快项目销售的宣传手法？
就以近日最大型新盘LP6为例，以贴市价开盘。项目提供2,392伙，首张价单涉及487伙，定价$558万至$1,644.8万。若买家采用即供分期付款方案，最高可享19.5%折扣，即折实价为$449.2万至$1,324.1万，折实尺价为$12,903至$18,782。
除此之外，发展商亦纷纷积极推售货尾，当中新地重推现楼项目汇玺II，更将楼盘定价形容为「时光倒流价」作招徕。新一张价单涉及119伙，平均尺价$23,893，而去年12月价单平均尺价为$26,366，即尺价低于去年逾9%。
事实上，单从一手市场来看，气氛非常炽热，即使加价加推的都仍录得超额认购；但二手成交就比较冷清，截至8月26日，中原十大屋苑经已连续8个周末录得个位数成交量。
然而这其实是一个不健康的现象，久而久之，整个楼市亦会开始下跌。当购买力只集中在新盘中，手上持有物业的业主并不容易将单位卖出，导致二手市场冷清，当新盘吸尽大部分购买力时，无论一手，还是二手市场都会变得交投淡静，楼市因而下跌。
现在虽不是最坏的情况，但相信难以阻止情况再恶化，因为发展商短期内应该不会放软手脚，依然火速全力的销售新盘。那究竟发展商急于放盘，是为了逃避空置税，还是真的因种种不利因素而睇淡后市？
就现时的情况来说，笔者估计，两者都会影响新盘定价，但应该偏向睇淡后市的原因。为何这样说？现时发展商以贴市价出击，没有将单位转为租，或者将单位售价提高，以补偿空置税，似乎与之前逃避空置税的策略大不同。
再加上，现时影响楼市的不利因素很多，尤其是市场预期美国9月加息机会甚高，亦预料香港是次会跟随加息。如果一旦开始加息周期，无论是正在供楼人士，还是准备入市的准买家都有所影响。
对于正在供楼的，最首当其冲的会是采用不设压力测试、高按揭成数计划的业主，他们难以应付加息带来的开支；而对准备入市的准买家而言，上车之路会变得更难，银行有机会收紧按揭审批标准，除供楼支出增加外，亦要预多首期作准备。
也许正正因为加息的阴霾，发展商以贴市价定价、置业优惠及低息按揭作招徕，务求增加市民入市的信心，令他们担心愈迟买楼会愈贵，导致发展商可赶及在加息前吸纳大部分的购买力。
楼市一向给人的印象只升不跌，但在华丽的背后未必如表面般好。如果香港真的加息，再加上中美贸易战持续、人民币贬值等，香港经济必然受到影响，届时准买家须考虑自身的需求及经济能力，自行衡量风险。
中原城市领先指数(CCL)新报188.44（反映2018/08/20至2018/08/26(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.47%，较上年同期上升16.78%。
4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.50%，新报171.48，较上年同期上升17.04%。而九龙区升幅最多，按周上升1.72%，新报187.43，较上年同期上升19.39%。而新界(东)及港岛区分别录得208.82及193.43，按周分别上升1.26%及0.15%，较上年同期分别上升24.50%及10.46%。
-- 荃湾翠丰台高层户 成交价$890万 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示，新近录得荃湾翠丰台成交，单位为1座高层D室，实用面积533平方尺，以$890万获承接，实用面积平均尺价$16,698。
-- 屯门力生大厦累减$22万 $398万易主 --
祥益地产分行经理黄文乐表示，日前录得屯门力生大厦高层A室，实用面积364平方尺，原叫价为$420万，累减$22万，成交价$398万，实用面积平均尺价$10,934，属市价成交。
-- 马鞍山迎海．星湾高层户 $880万获承接--
世纪21奇丰物业岚岸分行经理林成丰表示，新近录得马鞍山迎海．星湾成交，单位为20座高层C室，实用面积511平方尺，2房2厅间隔，座向南面望园景，原开价$898万，减至$880万沽出，实用面积平均尺价$17,221。
-- 屯门龙门居3房 $595万易手--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得屯门龙门居10座高层J室，用面积592平方尺，3房2厅，业主原叫价$700万，参考市场价后作出调整，累减逾$100万，单位最终以$595万成交，实用面积平均尺价$10,051，创该屋苑同类型单位双破顶，成交价更是全屋苑的新高。
-- 油塘鲤鱼门径新盘命名为海傲湾 --
由九建发展的油塘海傲湾，位于油塘鲤鱼门径1号，2座提供646伙，户型涵盖开放式至2房单位，预计关键日期为明年9月30日。九建市务及销售部总经理杨聪永指，项目仍待批预售楼花同意书，预计9月份将展开市场推广的第一步。
-- 西湾河新盘命名为One Eighty --
本地老牌家族林氏家族发展的西湾河筲箕湾道180至184号住宅项目命名为One Eighty，提供57伙，间隔包括开放式、1及2房，预计明年第3季竣工。发展商代表林昍表示，计划最快今年底推售。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
有用
