倡引入「土地区划整理」、「土地债券」

[28Hse 三地产焦点 第一百八十一期 2018年8月29日] 市场一直有声音认为，政府收地进度缓慢，从而拖慢建屋的速度。为了加快收地速度，正进行土地大辩论之际，香港大学科斯产权研究中心提出2个建议，包括引入「土地区划整理」和「土地债券」。

究竟这是什么建议？首先，「土地区划整理」是一个土地交换机制，是指私人土地业权人自愿向政府交出一定比例的「发展商责任」土地，经由政府规划，包括兴建公营房屋、道路及基建等公共设施。

经过政府规划后，原来的土地业权人可在原区获批一幅面积较少、但较优质的土地作交换，而须符合现有审批机制，及补地价后才可作发展。以上建议的目的是诱使土地业权人交地予政府，从而达到双赢的情况。

而另一个建议呢？「土地债券」指政府可发行地债，用作收购合适的私人土地，包括棕地及原居民的祖堂地等，回收的土地经过重新规划后，再以市场机制赎回地债。

有关地债列明可发展楼面面积及发行时的票面值，其价值与发展权益挂鈎，持有人可以债券竞投面积相若的政府新土地，亦可按市价在市场上自由转让。引入具竞争性及高透明度市场机制，目的是释除市民官商勾结的疑虑。

对于上述的建议，有人认同，另有人觉得是天马行空，。而笔者认为有关建议理论上是可行的，但实际并不容易执行，例如土地持有人的参与反应、土地如何防止被炒贵，以及如何制定公平公开的机制。

对于「土地区划整理」的参与人数多寡，就视乎政府开出的条件是否吸引，例如政府按什么标准去决定土地业权人可换取什么土地，是按位置，还是面积？事实上，要厘定一个大众都接受的条件并不是易事。

如果政府开出的条件不够吸引，难以诱使土地业权人交地予政府，无助解决土地不足的问题；而条件太吸引的话，就会被公众质疑官商勾结、利益输送，反而引起民怨。

而「土地债券」方面，就有可能变成投机工具，因为债券价格会随市场变动，当市场睇好楼市，炒卖土地债券情况就有可能发生，导致楼价上升。另一个方面，债券概念复杂，土地持有人难以理解，未必会愿意购买。

为了解决土地不足的问题，不同人士都出谋献策，然而究竟有几多建议方案，政府会采纳呢？土地大辩论将于9月26日结束，小组要年底前才可将报告提交予政府，未知政府最终会否按民主意做决定呢。

中原城市领先指数(CCL)新报187.56（反映2018/08/13至2018/08/19(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.57%，反之较上年同期上升16.64%。

本周4个分区均录得跌幅，当中九龙区跌幅最多，按周下跌0.85%，新报184.26，较上年同期上升15.24%。其次为新界(西)区，按周下跌0.71%，最新录得172.34，较上年同期上升17.51%。而港岛及新界(东)区分别录得193.13及206.22，按周分别下跌0.39%及0.07%，较上年同期分别上升13.91%及22.98%。

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由新地发展的深水埗汇玺II将于本周日（9月2日）推售117伙，包括7号价单中的105伙，及12伙3A座B室单位，周六下午6时截票。 汇玺II大手组别A组分4节销售，有48伙单位可供认购，A1节买家须认购3伙1,000平方尺以上单位；A2节买家最少认购2至3伙，其中最少2伙必须认购千尺以上单位；A3节则最少认购2至3伙，其中最少1伙必须认购千尺以上单位；AS节则必须认购最少1伙千尺以上单位，买家可选择认购1至3伙；B组为认购1至2伙的一般买家。
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