2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百七十九期 2018年8月15日] 市场笋盘难求，有买家为怕心仪单位被截足先登，就算连租约单位都会迅速入手。如果没有即住的需要，买家可待租约结束后收回自住，那究竟购买连租约的单位有什么好处？又有什么需要注意呢？
一般而言，买家购入物业的形式，可分为交吉及连租约，前者指物业可即时使用的；而后者是指物业现有租约，新的买家需于购入物业后继续完成旧业主与租客未完成之租约部份。
连租约的放盘，以往主要是投资客追捧的，但在供应短缺的情况下，有些用家都会考虑，务求早买早享受，担心愈迟买愈贵。做一件事，往往有利也有弊，现在就让笔者为大家分析其好处及坏处。
先谈好处吧，首先连租约单位售价一般较市价低，入市门槛较低；买家可即时享有租金收入，既可预早计算租金回报，又可省却找租客的麻烦；此外，买家不需即时付出额外资金用作装修、维修单位及添置家电，减轻置业负担。
而坏处方面，由于单位现有租客居住，准买家未必可以睇楼，要承受「不能准确估计物业购买时状况」之风险；由于单位不是用作自住，申请按揭条件较差，尤其是按揭成数，连租约单位最多做到5成按揭；单位不能即时入住，不适合有即时需要的买家。
不得不留意的是，为了增加单位的吸引性，市场还有一种放盘叫「连租约、交吉售」，即是指一些正在生约期内的单位，业主与买家签订临时买卖合约后，可行使生约的退租权，在成交前1个月通知租客提早终止租约。
对于上述单位，表面上来看，业主可以交吉形式出售，减低买家的首期开支，令潜在买家的数量增加，但其实涉及很大风险，最坏的情况是，业主要赔订、赔双方佣金，甚至有可能被对方追讨赔偿，损失惨重。
为什么风险会高？首先交易要顺利进行，先决条件是你可以成功通知租客，而且在单位成交前搬出。如果租客有心躲避，如故意不接来电、不读不回短信，令你无法通知他们，租约未能提早终止。
即使你找到租客，又不代表他们愿意搬出。假若买家要收回单位，就要以法律途径处理，整个收楼过程动辄需半年以上。基于你的单位于成交时，仍未呈于交吉状态，即违反与准买家所签订的合约，要作出相对的赔偿。
为避免以上情况的发生，笔者建议即使单位租约处于生约，业主都不要轻易答应单位以交吉出售，宁愿减低单位的吸引力，继续以连租约形式出售，让双方日后自行处理租约事宜。
而对于有意购买连租约单位的买家，笔者认为由于未能睇楼，建议可找相类似的单位查看，以了解单位的间隔及景观等，以推断单位的情况。除此之外，在签署临时买卖合约之前，先向银行查询按揭条件，以更准确评估自己的购买能力。
中原城市领先指数(CCL)新报188.36（反映2018/07/30至2018/08/05(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.13%，较上年同期上升17.84%。
4个分区均录得跌幅，当中新界(西)跌幅最多，按周下跌1.28%，新报174.72，较上年同期上升20.06%。而港岛区按周下跌0.69%，最新录得192.96，较上年同期上升13.52%。九龙及新界(东)区分别录得184.88及204.81，按周分别0.26%及0.11%，较上年同期分别上升17.70%及22.88%。
-- 沙田美松苑中层户 成交价$408万 --
世纪21奇丰物业名城分行经理萧耀邦表示，日前录得沙田美松苑成交，单位为A座(富松阁)中层6室，实用面积554平方尺，3房间隔，以$408万（居二市场价）易手，实用面积平均尺价$7,365。
-- 屯门凯德花园2房 $430万获承接 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前促成屯门凯德花园1座低层G室成交，实用面积325平方尺，2房2厅，获区外首置客以$430万购入，实用面积平均尺价$13,231，属市场价成交。
-- 北角形品1房 $738万易主--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角形品中层A室成交，实用面积376平方尺，1房间隔，座向北面望开扬景，获区外上车客以$738万承接，实用面积平均尺价$19,628，属市价水平。
-- 屯门丰景园2房 $535万易手--
祥益地产高级营运经理林英杰表示，日前录得屯门丰景园成交，单位为3座中层3室，实用面积397平方尺，2房1厅，获一名区内客以$535万承接，实用面积平均尺价13,476。
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