2024-04-30 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百六十五期 2018年5月9日] 为楼市降温，政府先后推出多项辣招，但正所谓「你有张良计，我有过墙梯」，辣招往往被聪明的买家破解。香港楼价高，买家为求避税，令市场经常出现一些旁门左道的买楼方法。
根据报道指，艺人谢霆锋去年以$8,500万购入浅水湾豪宅送赠给父亲谢贤，但近日发现单位已转回谢霆锋名下。此看似是很平常的举动，但透过直系亲属「曲线买楼」，令霆锋成功悭了$552.5万的税项。
究竟他是怎样悭逾$500万的税？由于谢霆锋手上持有不少物业，以他的名义买楼须付15%的双倍印花税，即约$1,275万。而父亲谢贤买楼时要付4.25%印花税；将单位转让时，要付楼价的4.25%印花税，即合共$722.5万。
就这样他悭税$552.5万，有人觉得是钻研税务条例中的漏洞。事实上，这做法原则上可行，亦没有涉及犯法。在香港，近亲之间的转让过往一般视作资产处理，而不属于交易，因此额外印花税、双倍印花税会被豁免。
其实若采用上述方法，买家可以不断重覆运作，购入单位再转让予近亲，从而避免不少税务。事实上，市面上悭税手法层出不穷，有的方法最后所悭回的费用更多，所以即使方式程序繁复亦有人采用。
记得之前最多人滥用的是利用「一约多伙」购买多个单位，以回避缴交高昂的印花税。由于情况严重，政府快速堵塞漏洞，不够半年再次收紧印花税机制。对于透过近亲或直系亲属等「曲线买楼」，要杜绝并不容易，认为可先加入一些限制。
基于人是有自由的，政府无可能阻止近或直系亲属之间转让单位，但的确可从细则入手，如限制转让次数、规定不能够在短时间内多次转让，以及可考虑规定买家需买楼一段时间后，才可转让予近亲等。
讲起送赠楼，笔者提提各位有意买楼的买家，如果你想入手的物业是业主以「送赠契」形式（即没有代价的楼宇交易）取得，而且他在取得后5年内出售的，基本上银行对此物业承造不到任何按揭。
为什么会这样？因为单位原业主赠送单位后申请破产后，「送赠契」可能会被推翻。根据香港有关破产的条例，规定由破产人破产当天起计前5年内，曾经送赠他人的资产/物业，即使送了出去根据破产官之申请法庭仍可以命令送赠之转易无效。
因此，银行为免承担风险，故不会批出新的按揭，即是说买家只可以全额付款。当然，其实笔者并不建议大家购买此类单位，即使要买要先做查册，以及签订买卖协议前寻求法律意见，以免因小失大。
中原城市领先指数(CCL)新报182.17（反映2018/04/23至2018/04/29(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.21%，较上年同期上升17.19%。
4个分区均录得升幅，当中升幅最多的是港岛区，按周上升2.47%，新报189.55，较上年同期上升13.92%。而九龙区的升幅亦不少，最新录得180.67，按周上升1.91%，较上年同期上升17.75%。而新界(东)及新界(西)区分别录得189.12及161.94，按周分别上升0.06%及0.09%，较上年同期分别上升13.68%及16.08%。
-- 筲箕湾东熹苑3房 成交价$792万 --
世纪21溢荣地产客户经理林晓怡表示，新近录得筲箕湾东熹苑成交，单位为景熹阁中层09室，实用面积645平方尺，3房间隔，室内装修雅致，望山景，原开价$818万，减价$26万至$792万（自由市场价），实用面积平均尺价$12,279。
-- 屯门居屋新围苑高层 $429.8万易主 --
祥益地产高级客户经理陈秀春表示，新近屯门居屋新围苑B座高层3室成交，实用面积401平方尺，2房1厅，累减$10.2万，获区外首置客以$429.8万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$10,718，属市场价成交。
-- 北角嘉信大厦高层户 $760万获承接--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，日前促成北角嘉信大厦B座高层06室成交，实用面积388平方尺，2房间隔，座向北面望街景，获区外上车客以$760万承接，实用面积平均尺价$19,588，属市价水平。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $648万易手--
祥益地产分行经理林家伦表示，日前录得天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 5座高层B室，实用面积633平方尺，3房2厅连套房，拥开扬远景，成交价$648万，实用面积平均尺价$10,237，尺价创出同类型分层户的新高。
-- 屯门御半山周六售188伙 --
新地屯门御半山（御半山第1期）公布最新的项目部署，将拨出188伙于本周六（5月12日）作首轮销售。188伙中，当中108伙来自首张价单全数单位，另有80伙来自2号价单。 新地代理业务部总经理张卓秀敏指，首轮销售中安排大手买家优先拣楼，最少认购2伙，最多认购3伙，惟其中1伙必须为2房，而大手组别有18伙可供认购的2房，若全数买家均认购3伙，料大手组别最多可售54伙。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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