2024-04-30 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百四十六期 2017年12月27日] 美国联储局又加息了，宣布加息0.25厘，是2年内第五度加息，累积合共加息1.25厘，惟香港银行至今一次都未跟随。市场预期美国明年将会加息4次，究竟香港明年会否跟随加息，结束多年低息供楼的「蜜月期」？
如果香港加息，对供楼人士又会有什么影响呢？环联香港区研究及顾问部总监Brendan Le Grange指出，若香港实际按息加0.75厘，预料超过11万人会「顶唔顺」加息带来的供款成本增加。
根据统计资料显示，全港49.5万按揭人士中，有77%（约38.1万人）可承受供款利息上升成本，而23%（约11.4万人）则未能承受供款利息上升成本，每月尚欠$500至$1,500，才能继续供楼。
其实，按揭申请人要通过压力测试（即假设按揭利率上升3厘），才能成功申请按揭。照道理来说，现时的假设（增加0.75厘）应该不会对供楼人士造成很大的影响，那为何仍有这么多人会供不起楼？
环联数据显示，非银行提供的私人贷款金额增长速度，较银行贷款快5倍。由此可以推断，供楼人士可能在通过压力测试之后，再向财务公司借贷，导致整体债务增加，令供楼人士抵抗加息的能力减弱。
无可否认的是，报告结果令人哗然，有可能会降低有意置业的人的意欲。事实上，笔者认为以上的数据值得商榷，并不全面，例如没有计算会影响收入的因素，包括人工的加幅等。虽然人工的加幅通常追不上通胀，但相信可帮补业主每月尚欠的$500至$1,500。
除此之外，以现时香港的生活来说，要增加收入或悭钱亦有不少方法，如减少出外食饭的次数、去旅行次数。如果单位不是自住，是放租的，更可以将加息的而新增的钱转到租客身上。因此，笔者不太明暸为何会发生这么大的供楼危机。
然而，相信最多人关心的是，究竟香港明年会否跟随加息？以现时的情况来说，美国再有下一次加息，估计香港未必会跟随，因为香港的银行体系结馀相当充裕，期间结馀只是从高峰期的$4000多亿，跌至目前的$1800亿，仍处于「水浸」状态。
话虽如此，但香港总不能永远不跟随加息，似乎这只是时间的问题。要知道截至现时，香港已有5次未有跟随美国加息，港美息差逐渐拉阔，港元兑美元汇率偏弱，当本港银行体系会出现大量资金外流的情况，港元利息便有可能因而上升。
事实上，香港加息对未入市的准买家影响是最大的，因为可借入的按揭金额会减少，要预备的首期多了，因此必须要计好数才可入手，以免最终「挞订」。当然，究竟美国明年会否如预期的加息，仍是未知之数，所以供楼的人暂时仍可以享受「蜜月期」。
中原城市领先指数(CCL)最新录得165.30（反映2017/12/11至2017/12/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.51%，而较上年同期上升13.66%。
本周升幅最多的是九龙区，按周上升1.85%，新报164.66，较上年同期上升16.35%。而新界(西)区亦录得升幅，最新录得153.17，按周上升0.87%，较上年同期上升17.87%。而港岛及新界(东)区则录得轻微跌幅，分别按周下跌0.51%及0.53%，反之较上年同期分别上升9.91%及12.74%。
-- 粉岭花都广场园景 $479万获承接 --
世纪21奇丰物业粉岭区区域经理陈伟康表示，日前录得粉岭花都广场4座中高层C室成交，实用面积413平方尺，2房2厅，座向东北望园景，原叫价$488万，最终以$479万成交，实用面积平均尺价$11,590。
-- 屯门居屋兆轩中层户 $368万易主 --
祥益地产高级客户经理陈秀春表示，日前促成屯门居屋兆轩成交，单位为B座中层14室，实用面积385平方尺，座拥开扬远景，获一名区内客以$368万（自由市场价）买入，实用面积平均尺价$9,558。
-- 大坑莲花园2房 $640万易手--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，日前促成大坑莲花园中层D室，单位实用面积357平方尺，2房间隔，座向北面望楼景，获区外上车客以$640万承接，实用面积平均尺价$17,927，属市价水平。
-- 屯门叠茵庭2房 成交价$456万--
祥益地产客户经理古文彬表示，日前录得屯门叠茵庭7座高层H室成交，实用面积381平方尺，2房2厅，获区外投资客以$456万购入，实用面积平均尺价$11,969，属市场价成交。
有用
