2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百一十九期 2017年6月21日] 近日投资银行德银发表报告，指出香港楼价在2026年将会累跌48%。消息一出，引起市场热闹的讨论，有的认为是一大喜讯，也有认为是危言耸听。但如果香港楼价真的跌一半，你真的有入市机会？
对一般市民而言，楼市下跌一半看似好事，但实际暗藏危机。有心水清的网民指出楼市要下挫一半，除非出现沙士式灾难，但是到时香港，甚至整个亚洲经济转差，公司出现裁员潮，届时即使你手上有资金，都未必有能力或胆量入市供楼。
话虽如此，为什么大家都在唱好楼市时，德银却会唱反调？宏观有关报告，他们从人口老化问题、移民来港人数减少、房屋供应量增加、未来加息预期等因素，指出人们对房屋需求的看法越趋负面，自然会影响楼价。
德银的言论不是无道理，但实质当中存在非常多变数，而且有些利好因素并没有提及和考虑。如果要预测10年的楼市，单单只是用香港人口数字，以及以现时楼市政策作为预测基础，未免有点以偏概全。
首先，根据报告，德银指出香港人口老化问题严重，出生率已见顶，至2027年料将录负增长，估计60岁以上人口占人口比重则持续增加，料会由现时22%，升至30%。而25至44岁的年龄层则由现时的29%，减至2025年的26%。
德银解释，即使在现时低息环境下，就算借尽30年按揭，也只有16.9%的本港家庭能负担买楼上车，随著息口上升，整体负担能力将转弱，再加上人口老化令按揭年期缩短，预计至2019年有能力置业的本港家庭下降至11.5%。
对此，笔者认为「少年你太年轻了」。香港楼市政策会随著楼价的变动而改变，楼市升时，政府可以加辣，收紧按揭成数，增加买家印花税；当楼市大跌时，政府可以减辣，放宽按揭成数，延长按揭年期等。
而供应方面，德银估计由2017至2026年私人楼宇供应每年平均为19,330个单位，远高于近10年平均每年10,926个，再加上移民来港人数减少、人口老化及息口趋升等因素下导致需求下降，估计未来十年住宅空置率将由现时3.8%增至9%。
事实上，笔者认为即使房屋供应成功增加，都未必可以满足到市民的置业需要。再加上「香港人买不起楼，并不等于楼价会跌」，因为香港是开放型城市，一直有很多海外投资者来港做生意、投资等。除此之外，不得不留意的是，与香港一河之隔的深圳，楼价已经追贴香港，假如本港楼价下跌，必然会吸引他们来港扫货，估计这一切足以支持楼市。
笔者认为，正正就因为政府可以调控楼市，用现时数据去预测楼市，根本不能作准，最多只是备有参考价值。而且今日不知明天的事，当中有太多变化，可能会突然出现利好或者利淡因素，现时预计10年后的楼市，感觉像「断估」。
相信每个人都有个上车梦，而且不容易实现。坦白说，要寄望楼市因为人口老化而大跌一半，不如寄望政府大刀阔斧地改革楼市，如大幅增加房屋供应，尤其是公屋、居屋及夹屋。当人人成功置业后，无论楼市升与跌，都不会这么容易牵起市民的情绪。
中原城市领先指数(CCL)新近录得159.88（反映2017/06/05至2017/06/11 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.60%，较上年同期上升23.75%。
本周4个分区均录得升幅，当中港岛区升幅最多，按周上升1.07%，最新录得171.61，较上年同期上升24.58%。九龙区最新录得157.08，按周微升0.29%，较上年同期上升23.08%，而新界(东)区及新界(西)区同样微升，分别录得169.03及144.71，按周分别上升0.42%及0.47%，较上年同期分别上升24.75%及26.62%。
-- 将军澳广明苑3房 $490万获承接 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳广明苑中层09室成交，实用面积639平方尺，3房间隔，座向东北单边望开扬公园景，原开价$510万，最后由区外绿表客以$490万(居二市场价)承接，实用面积平均尺价$7,668，创该屋苑造价历史新高。
-- 天水围居屋天富苑高层 成交价$388万 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天富苑成交，单位为E座高层8室，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，累减$10万，成交价为$388万(居二市场价)，实用面积平均尺价$5,969，属市场价成交。
-- 北角康泽花园D座高层户 $930万易手--
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前促成北角康泽花园D座高层06室成交，实用面积580平方尺，2房间隔，座向北面望小海景，获区外换楼客以$930万承接，实用面积平均尺价$16,034，属市价成交。
-- 屯门盈丰园2房 $380万易主--
祥益地产高级客户主任李意铭表示，新近录得屯门盈丰园2座中层F室，实用面积367平方尺，2房1厅，获买家以$380万购入，实用面积平均尺价$10,354，属市场价成交。
-- PARK YOHO Genova公布首张价单 涉138伙 --
新地旗下的PARK YOHO Genova公布首张价单，涉及138伙，包括31伙2房、 31伙2 房连储物室、53伙3房、18伙3房一套连储物室单位和5伙3房一套连储物室及储物室连厕所，实用面积介乎520至827平方尺，定价为$690.6万至$1,220.6万。 新地代理总经理陈汉麟表示，项目提供四种付款方法，当中即供最高可享16%折扣优惠，而且亦会提供高达楼价120%的按揭计划「King' s Key Plus」，尽量协助买家及换楼客。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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