2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百零八期 2017年4月5日] 行政长官候选人林郑月娥以777票，胜出特首选举，成为香港首任女特首。她在当选宣言中提及，「我承诺过协助香港人置业安居、改善居住环境」。究竟林郑当选后，香港楼市何去何从？会否为炽热的楼市带来冲击？
宏观林郑月娥的政纲，她提出的房屋政策以置业为主导，包括「港人首置上车盘」、研究优化「按揭保险计划」，以及重设置业阶梯，务求协助首次置业的本港永久性居民上车。
以上的政策理论上是可行的，但需要大量可用土地，否则不能配合政策，难以令楼市降温。事实上，觅地、增加供应才是解决房屋问题的重点，但要成功寻觅及发展这些土地，将会是新一届行政长官要面对的挑战。
就此，林郑认为关键是如何在增加土地供应上建立共识，并表示会相约规划、工程、环保及地区人士，筹组专家小组，用以检视土地供应，包括在维港以外填海、新界棕地、地产商土地储备、市区重建、郊野公园边陲等。
林郑月娥尚未上任，现在要说她对楼市影响似乎有点言之过早。但只谈其房屋政纲，业界及学者普遍预计，她的上任短期内对楼市不会有大的影响。笔者亦这样认为，始终现届政府未能抢得更多土地，再加上觅地需时，相信难以短时间见到成效。
当然，大家必须要理解政纲并不等于政策，亦不代表日后一定会实行，就让我们一起看看她上任的5年，为我们带来的是惊多于喜，还是喜多于惊。未来的事很难说，也许我们应该先谈现时的楼市状况。
现时香港楼市依然炽热，新盘、二手单位均获理想承接，要楼市向下调整，相信要出现「黑天鹅」才可以。早前，市场传出内地出招阻止内地人刷卡买港楼，据知银联指示香港银行机构，正式煞停内地客透过银联卡刷卡买港楼，究竟这会否成为传说中的「黑天鹅」？对楼市会有什么影响？
据了解，禁止内地客刷卡买港楼，是为了防止他们走资。什么是走资？基于人民币前景仍然看跌，内地人出售自己在内地的资产，将所得的资金调离内地，然后待人民币贬值完毕，再将资金调回内地，从而赚取汇率的差距。
其实为了减少内地买家来港买楼的意欲，香港已推出多重辣招，包括向非本地买家徵收买家印花税及双倍印花税等。印花税政策一出，内地买家明显减少，但最终因内地发展商来港买地，推高地价，楼价再次上升。
然而，根据美联物业统计显示，上年内地来港买楼的情况开始有点改变，内地买家比例上升，2016年内地买家（以买家姓名拼音辨别）购买本港一手物业占注册宗数约13.8%，较2015年的9.7%增加4.1%。
参考按计划有限公司联席董事叶敬诚的文章，地产代理统计的方法，的确是有漏洞，他们查阅每一宗登记，如果买家的姓名是用内地汉语拼音，便视为内地客。事实上，有不少内地拼音的买家可能已是香港永久居民，即是所谓的新香港人。
而我们并不知道代理统计的新香港人与内地人所占的比例是多少，故此有关数据说服力欠奉，再加上我们暂时未知2017年的情况，难以判断内地买家是否真的有上升的趋势。
笔者估计内地此措施对香港楼市影响不大，不可以以「黑天鹅」形容，但如果内地进一步行动，如禁止内地发展商买港地，那就有机会真的是「黑天鹅」。日后的楼市会怎样，相信你与我都不知道答案，但始终买楼涉及风险，入市前请「停一停、谂一谂」。
中原城市领先指数(CCL)新报150.89（反映2017/03/20至2017/03/26 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.23%，同时较上年同期上升18.38%。
本周港岛区升幅最多，按周上升0.63%，新报164.23，较上年同期上升22.78%。而九龙区最新录得148.09，按周上升0.19%，较上年同期上升19.41%。而新界(东)及新界(西)区均录得跌幅，前者新报157.19，而后者新报136.98，按周分别下跌0.48%及0.05%，反之较上年同期分别上升16.67%及20.72%。
-- 天后柏景台2房 $1,950万易主 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，日前录得天后柏景台2座中层E室成交，实用面积919平方尺，3房改2房间隔，座向东北望开扬小海景，获区外换楼客以$1,950万承接，实用面积平均尺价$21,219，属市价水平。
-- 屯门迈亚美海湾高层户 $420万获承接 --
祥益地产营业经理黄庆德表示，日前促成屯门迈亚美海湾2座高层H室，实用面积403平方尺，2房1厅，获区内换楼客以$420万，实用面积平均尺价$10,422，属市场价成交。
-- 火炭穗禾苑中层户 成交价$398万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，新近录得火炭穗禾苑E座中层12室成交，位处平电梯楼层，实用面积457平方尺，2房间隔，座向北面望内园景，获投资者$398万连租约承接，实用面积平均尺价$8,709，创同类单位新高。
-- 天水围居屋天富苑 $328万易手--
祥益地产营业经理黄肇雯表示，新近促成天水围居屋天富苑K座低层1室，实用面积650尺，3房2厅(连套房)，附设基本装修，以$328万(居二市场价)获承接，实用面积平均尺价$5,046。
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