2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百零七期 2017年3月29日] 鸭脷洲地王效应持续，楼市气氛炽热，多个新盘销情理想，而二手市场频录高价成交。再加上，美国联储局早前宣布加息，而本港银行暂时未有跟随，对楼市起了正面作用。
楼市再度活跃，不少业主对后市信心进一步增强，部分业主反价甚至封盘。事实上，几乎全民都相信本港楼价会继续上升，担心愈迟买只会愈贵，纷纷加快入市步伐，令楼市愈升愈有。
现阶段，相信绝大部分香港人都怀有「楼价只升不跌」的预期，然而这说法又是否神话？短期来说，笔者抱有乐观态度，但久而久之，楼价不跌是无可能的，如果楼市只会向上升，又怎会发生当年沙士时期的大跌市？
楼市与民生及经济关系密切，楼市的升跌要看利好及利淡因素，当中更细分为长期及短期，包括人口因素、经济状况、房屋供应及按揭息率等。众所周知，现时香港的息率低，让市民也可负担较高的楼价，但长期低息的环境又可以维持几耐呢？
一如市场预期，美国联储局早前宣布加息0.25厘，联邦基金利率由0.5%至0.75%上调至0.75%至1%，金融管理局总裁陈德霖表示：「今次第三次，与上次加息只事隔三个月，意味美国利率正常化的步伐以后可能加快。」
香港会跟随加息的时间既远且近，我们难以估计究竟几时会发生，市场普遍认为香港上半年都不会跟随加息。但随著美国逐步加息，有诱因令资金逐步流出本港，本港利率迟早会跟随美息上升。一切只是在于几时发生而已，加息会大大增加供楼人士的压力，从而对香港资产市场带来影响。
另一方面，「辣招」亦是影响楼市的重要一环。近日，新加坡政府降低卖家印花税，有见及此，香港人要求「减辣」或「撤招」的声音再现。财政司司长陈茂波于网志重申，「现阶段看不到有条件或空间「减辣」或「撤招」，当局会继续密切监察市场的情况。」
根据过往经验，当楼市不受控时，政府会推出压抑楼市的措施。如果政府出手干预，的确可以防范楼价因为不断上升而出现泡沬，为过度升幅的楼市降温。但此举却具有争议性，有人会认为这影响自由市场的运作、扭曲市场。因此，每一次政府出招都需深思熟虑。
当然，政出推出「辣招」，并不代表楼市一定会跌，始终这涉及供求关系，当房屋供应没有增加，而市民对房屋的需求大，「辣招」亦无碍楼市的上升。因此，香港会否发生「楼价只升不跌」现象，土地及房屋供应是其一因素。
供应方面，财政司司长陈茂波表示，现时供求失衡的情况正逐步扭转，未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量达94,000个，而现时发展商手上随时可开盘出售的单位亦近21,000个。
笔者认为，这些供应虽然不足以应付现时的需求，对楼市的影响未见明显，但如果碰巧香港加息、加辣，以及房屋供应同时出现，楼市必然会下跌，「楼价只升不跌」也许可以形容现时的现象，但谁又可以估到明天会发生什么事？不跌是事实还是我们自己的幻想，相信大家都心知肚明。
中原城市领先指数(CCL)新报150.55（反映2017/03/13至2017/03/19 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.78%，同时较上年同期上升17.25%。
本周只有港岛区录得跌幅，新报0.69%，按周下跌0.69%，反之较上年同期上升18.98%。而九龙按周上升1.58%，最新录得147.81，较上年同期上升18.33%。新界(东)及新界(西)区则分别录得157.95及137.05，按周分别上升0.78%及2.49%，较上年同期分别上升18.71%及20.28%。
-- 将军澳新都城2房 $568万易主 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，日前促成将军澳新都城2期8座中层B室成交，实用面积363平方尺，2房间隔，座向东北望山景，获用家以$568万承接，实用面积平均尺价$15,647，创该屋苑尺价一年新高，亦是历来次高的尺价及同类单位成交价。
-- 屯门新屯门中心高层 $505万获承接 --
祥益地产营业经理黄庆德表示，新近录得屯门新屯门中心3座高层A室成交，实用面积603平方尺，3房2厅连套房，座拥开扬山景，获区内首置客以$505万承接，实用面积平均尺价$8,375，属市场价成交。
-- 沙田第一城低层户 $450万易手--
世纪21奇丰物业一城站分行高级分行经理李嘉文表示，日前录得沙田第一城51座低层C室成交，实用面积304平方尺，座向西北望内园景，原开价$455万，后减至$450万易主，实用面积平均尺价$14,803，属市价水平。
-- 天水围天盛苑中层户 成交价$408万--
祥益地产营业经理黄肇雯表示，新近促成天水围居屋天盛苑成交，单位为C座中层11室，实用面积601平方尺，附设企理装修，获区内首置客以$408万（居二市场价），实用面积平均尺价$6,789，属市场价成交。
-- 新地汇玺加推138伙 --
由新地发展的汇玺（汇玺第2A期）再次加推138伙，价单定价$678.2万至$7,315.6万，价单尺价$24,640至$40,719，在已开价未推单位中拨出246伙安排本周六（4月1日）作第三轮销售。 新地副董事总经理雷霆表示，汇玺新一张价单因包括低密度大楼、高层优质景观单位，故难与早前价单价钱直接比较。
-- 红磡傲形加推14伙 周六售 --
恒地旗下的红磡傲形公布全新第6张价单，共14伙，当中10伙属于特色户，实用面积204至282平方尺，价单定价$488.6万至$744.2万，价单尺价约$2.2万至约$2.88万不等，拨出8伙单位安排本周六（4月1日）开卖。
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