2024-05-03 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第一百零四期 2017年3月8日] 为了遏止楼价升势，政府去年11月再度「加辣」，然而效果未如理想，楼价不跌反升，更有人用失控来形容。差饷物业估价署公布的最新数据显示，截至今年1月私人住宅售价指数报309点，按年上升10.75%，按月则上升约0.62%。
细阅有关报告，发现楼价已连升10个月，而且1月份的各类物业均录得升幅，反映整体楼市都向上调整，不单单只是大家热捧的细价盘，尤其是70至99.9米（约753至1,075平方尺）的C类单位升幅最为显著，按月上升0.73%。
而租赁方面同样录得升幅，更已连升2个月。租金指数新报174.7，按月上升1.04%，远跑赢楼价的升幅，其中99.9平方米（1075平方尺）以下的中小型单位，最新录得177.6，按月上升高达1.02%。
楼市持续上升，就连睇淡后市的施永青都转軚，转为看好楼市。他解释，因应近年楼市气氛不同，而且随着美国把制造业搬回本土，大力发展基建及军备，预料会令美元走弱并令通胀升温。他估计今年内楼市会上升近1成，而整个升浪会上升约2成。
另一方面，鸭脷洲利南道地皮早前以天价售出，以$168亿批出，平均楼面尺价是$22,118，成为有史以来香港金额最大的单一地皮成交纪录，远超过1997年时的小西湾地王的$118.2亿。是次投得地皮是内房发展商，市场认为他们会以高价再抢更多地。
有见及此，人们纷纷认为楼价会继续向上升，纷纷转为看好后市。事实上，大家可以想像一下，如果鸭脷洲利南道地皮每尺地价逾$2万，而发展商卖楼时要有一定利润，届时楼价是多么的高，应该当时所有成交都会用颠价来形容。
究竟日后楼市会如大家所预计的向上升，还是因不明朗因素而向下跌，相信要一段时间才可以知晓。但不得不留意的是，假若楼价持续上升，港人上车置业供楼自然会变得愈来愈难，导致香港楼市更加不健康。
就以现时为例，政府统计处最新公布的2016年中期人口统计，现时全港平均每户家庭需就按揭月供的中位数为$9,500，平均占其收入的18.4%。报告划分为18区，当中每月按揭供款及借贷还款中位数最高的湾仔区，为$18,240。
以上的数字，甚至比现时全港平均入息中位数的$15,000更高。当然单凭一个数字并不能清楚表达到香港人供楼的辛苦，各区住户的收入亦是重要的一环，湾仔区住户的每月收入中位数为$37,750，在按揭供款及借贷还款与收入比率中位数方面，最高的亦是湾仔区，高达21.6%。
试想想，香港的人工的加幅永远追不到楼价的升幅，如果楼价不断飙升，而我们的人工没有多大的改变，供楼变得难上加难，不幸的再遇上美国大幅加息，业主随时变成由供楼变成断供。
施永青指出，现时香港只有10%的人有置业需要，50%的市民拥有物业。他认为政府为了帮助年轻人置业而打压楼价，是「行不通」及「死胡同」的做法。他指出，若要协助年轻人置业，现时楼价至少要跌60%至70%以上，但香港中产阶层的财富会随时蒸发，甚至变负资产。
而笔者则觉得打压楼市需要持之而行，但既然现时的措施明显未能遏制需求，相信是因未能对症下药，改变一下策略会较好，因此未来特首的确需要全面检讨房屋政策，也许可以兴建更多资助房屋，或者可以考虑将卖地的收益用作资助年轻人置业。
中原城市领先指数(CCL)新报148.22（反映2017/02/20至2017/02/26 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.32%，同时较上年同期上升12.49%。
本周只有港岛区录得跌幅，按周下跌1.54%，新报157.36，反之较上年同期上升11.16%。而九龙区最新录得148.35，按周上升0.39%，较上年同期上升15.54%。新界(东)及新界(西)区分别录得156.05及131.64，按周分别上升2.55%及1.15%，较上年同期分别上升15.55%及13.89%。
-- 九龙站擎天半岛高层户 成交价$2,402万 --
世纪21中华物业区域董事司徒永权表示，新近录得九龙站擎天半岛1座高层F室成交，实用面积1,087平方尺，3房连套房加工人房间隔，座向东北享开扬市景，成交价$2,402万，实用面积平均尺价$22,098，属市价水平。
-- 屯门迈亚美海湾2房 $470万获承接 --
祥益地产分行主管陈阿丽表示，日前促成屯门迈亚美海湾3座中层E室成交，实用面积438平方尺，2房1厅，获一名外区换楼客以$470万承接，实用面积平均尺价$10,731，属市场价成交。
-- 马鞍山新港城2房 $465万易手--
世纪21奇丰物业海柏分行助理区域董事郑达昌表示，日前录得马鞍山新港城R座低层02室，实用面积337平方尺，2房间隔，座向北面望开扬景，原开价$472万，后减价至$465万易手，实用面积平均尺价$13,798，属市价水平。
-- 屯门新屯门中心2房 $426万易主--
祥益地产营业经理黄庆德表示，新近促成屯门新屯门中心成交，单位为5座中层G室，实用面积455平方尺，2房2厅，日前获区内首置客以$426万购入，实用面积平均尺价$9,363，属市场价成交。
-- 荃湾柏傲湾加推99伙 --
由新世界发展的荃湾柏傲湾上载新价单，加推99伙，个别单位加价5%。新推单位包括23伙开放式、33伙1房、9伙2房、20伙3房及14伙4房单位，面积由306至1,039平方尺。价单定价由$579.5万至$2,480.5万，尺价由$17,606至$25,736。
-- 将军澳Monterey正式上载楼书 --
会德丰旗下的将军澳Monterey正式上载楼书，项目由8座住宅大楼及22幢洋房组成，住宅大楼设有1至9座（不设第4座），当中2、6、7及9座各细分两翼。住宅大楼单位实用面积由239至1,670平方尺，而22幢洋房实用面积则为1,843至2,004平方尺。
-- 新鸿基汇玺上载楼书 --
由新鸿基发展的汇玺公布楼书，项目设有9座，包括1A及1B、2A及2B、天钻汇、月钻汇、星钻汇、日钻汇及海钻汇，合共提供1,050伙，实用面积由267至1,977平方尺，采开放式至4房设计。
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