2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第九十八期 2017年1月25日] 千呼万唤始出来，行政长官梁振英终发表任内最后一份施政报告。据香港大学民意研究计划进行的两次民意调查显示，受访者认为特首任内最后一份施政报告最需要优先处理的是房屋，这相信亦是香港人最关心的问题。
他指出，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。住的问题亦影响了家庭结构，扭曲了价值观：不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼。住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。
他更指出社会对房屋用地三大误解，分别为需求、供应及成本方面。在需求方面，香港人口的增长率已经相当低，老化速度亦相当快，本港不能够靠降低人口增长率减少对住屋的需求。
而供应方面，香港的工业大厦空置率已经十分低，本港亦不能靠重建工厂大厦增加住宅单位数量，而且在稠密的市区建楼，产量十分有限。成本方面，楼价高和租金贵并不是由于建筑费高，而是由于地价贵。地价贵的原因并非土地短缺，而是规划作房屋发展用的土地短缺。本港房屋用途的土地，只占全香港土地的7%。
有见及此，他再次提及开发郊野公园，认为「在土地利用问题上，我们应该将更多有具高生态保育价值的土地纳入郊野公园范围」在提升康乐及教育价值之馀，「同时也应该思考利用郊野公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边陲地带的土地用作公营房屋、非牟利的老人院等非地产用途」。
这是继上次谈及关于「不能开发及神圣不可侵犯的土地」言论后，他再次提出动郊野公园的土地的想法。根据施政报告，政府过去几年曾将合适的「不包括土地」例如西湾等纳入郊野公园范围，令现时郊野公园和特别地区的总面积增加了38公顷等，其后亦将开展指定约500公顷的红花岭为郊野公园的工作。
对于以上「以地易地」的想法，众说纷纭，有的觉得不失为一个可行的方法，始终「鱼和熊掌不可兼得」；另有觉得这只是混淆视听，转移市民视线，忘记他的当初任内不发展郊野公园的承诺；另有认为他以公众利益为名「摆穷人和老人上台」。
对此，笔者觉得如果政府要推行此政策，亦非不可，但前提是没有违反「不能减少郊野公园」的原则，以及是能够提升康乐及教育价值。除此之外，他们需制定两者的处理次序，究竟是先纳入土地为郊野公园范围，还是先发展边陲地带的土地？
再者，笔者亦觉得政府要划出郊野公园作发展时，须事前作谘询。虽则此举会耽误发展的进度，但郊野公园是我们的重大资产，有休闲、康乐、体育和保育价值，市民的确有权知道。
另一方面，梁振英多番强调香港的房屋问题是基于观念问题，认为我们只要肯打破划地为牢的旧观念，客观地重新思考土地利用的规划，政府就可以增加土地供应，降低地价、楼价和租金，减轻香港人的住屋负担，提升香港人的住屋质素，根本解决房屋问题。
当然，人口老化严重的情况下，兴建公屋及老人设施是需要的，但为何要优先选择动郊野公园？调番转头，笔者都很想跟行政长官说：「请打破旧有观念」，不要再打算向郊野公园开刀，要发展就不如先发展多达1,192公顷的棕地。
梁振英当初的竞选政纲提及，将「有效保护郊野公园及具生态及其他价值的土地和水体，长远规划可供开发的土地」，但他多番违背承诺。未知下一任行政长官是谁，笔者只希望他可以坚守承诺，多管齐下的满足迫切的房屋及其他发展需要。
中原城市领先指数(CCL)新报144.16（反映2017/01/11至2017/01/17 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.08%，而较上年同期上升6.82%。
本周只有新界(东)区录得跌幅，按周下跌0.25%，新报153.54，较上年同期上升9.30%。而港岛区升幅最多，最新录得152.39，按周上升0.71%，较上年同期上升3.14%。而九龙区按周上升0.46%，新报143.77，较上年同期上升8.79%。新界(西)区新报130.1，新报0.38%，较上年同期上升9.04%。
-- 马鞍山听涛雅苑低层户 $1,218万获承接 --
世纪21奇丰物业新港城中心分行经理庄瑞生表示，新近录得马鞍山听涛雅苑1座低层E室成交，单位实用面积1,025平方尺，3房连套房间隔，座向东北望海景，连1个车位，获换楼客以$1,218万承接，实用面积平均尺价$11,883，属市价水平。
-- 天水围居屋天富苑3房 成交价$342万 --
祥益地产营业经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天富苑成交，单位为B座低层1室，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，减价$8万，最后获区内首置客以$342万(居二市场价)购入，实用面积平均尺价$5,262，属市场价成交。
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世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前促成北角乐嘉中心1座中层B室成交，单位实用面积758平方尺，3房连套房间隔，座向北面望楼景，原叫价$980万，后减价$42万至$938万沽出，实用面积平均尺价$12,375，创该屋苑成交价历史新高。
-- 屯门居屋兆畦苑高层 $345万易主--
祥益地产营业副董事胡志伟表示，新近促成屯门居屋兆畦苑A座高层6室，实用面积443平方尺，日前获区内首置客以$345万(自由市场价) 购入，实用面积平均尺价$7,788，属市场价成交。
-- 长实北角油街项目命名为维港颂 --
由长实发展的北角油街项目，正式命名为维港颂（HARBOUR GLORY），位于北角城市花园道32号，6座合共提供378伙，户型由1房至4房（双套房），预计关键日期2019年3月31日。 长实执行董事赵国雄指，项目已获批预售，而楼书亦已准备好，部署农历年后出击，定价不会参考任何楼盘，形容项目位置独特及享维港海景，其他海景新盘难及，强调集团会为项目定下一个新指标。
-- 元朗意花园已上载楼书 --
长实旗下的元朗意花园刚上载楼书至物业网站。项目位于新潭路75号，提供67幢洋房，洋房实用面积由1,476至2,369平方尺，当中以佛洛斯大道1号屋及佛洛斯大道22号屋面积最大，面积2,369平方尺，为5房4套房间隔，设有私家大花园、天台及平台。项目预计关键日期为今年6月30日。
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