2024-04-30 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第五十期 2016年2月24日] 新一批居屋即将接受申请，售价以去年9月底的市价七折定价。由于近日私楼楼价下跌，房委会资助房屋小组主席黄远辉早前表示，一旦发现与居屋的原先定价有明显差距，例如出现双位数跌幅，将会向房屋署提出直接调低居屋售价的建议。最后经过详细研究后，房委会决定维持定价不变。
是次居屋申请包括沙田嘉顺苑、元朗屏欣苑等，单位售价由$149.6万至$327.6万不等。由于房委会过往只是曾调整折扣率，如果这次真的是调整售价，这将会是居屋首次减价。笔者真的天真以为，我们可以见证历史性的时刻，但真的想多了，此结果真的是令人「一场欢喜一场空」。
有关结果即又引起众多市民的议论，大多都持反对态度。当中有人认为当局没有因应市价而作出调整，没顾及有需要的市民；有人又认为私楼价格跌，而居屋售价则维持不变，必然会减少居屋申请者；有人就觉得当初话减最后又唔减，感到失望。
普遍市民都不明了为何决定不减价，黄远辉解释这是基于3大理由：(1) 私楼价跌幅不多，当局检视过去两个月沙田及元朗区私楼的成交价，发现较去年9月居屋定价时分别跌了9%及7%，认为跌幅不算大变动。(2) 折扣调整机制行之有效，足够回应楼市变动的影响。(3)技术性问题，若更改定价，房委会须重新计算申请者的入息上限，可能会将原本合资格的申请者拒诸门外。
姑勿论以上的理由是否藉口，在商言商，减价的确不是一个好办法，影响甚远，尤其是首批新居屋的准业主。因居屋楼花长，有关准业主最快今年底入伙及签署正式买卖合约，如果房委会决定新一批居屋减价，他们仍可选择挞订，届时有关当局就有排头痕。
为何说居屋减价，有机会引起挞订潮？首先，如果楼价下跌超过一成，即新一批居屋的售价亦随之调整，那首批居屋的准买家即是用较高的金钱来购买同样物品，价钱变得不划算。认真想想，如果挞订的话，绿表准业主会损失5%，而白表准业主则是损失10%，如果楼价真的下跌一成以上，业主挞订后，有机可用较少的金钱于市场上购买另一单位。
然而，居屋并没有减价，相信暂不会引起挞订潮。虽然房委会「带头唔减」，但各市民先不要失望，黄远辉表示，当局或会按市况调整折扣率，如果折扣率按楼价下滑调整，即是游戏规则不变，而减少了将来补地价的金额，我们可以形容为「先甜后苦还是先苦后甜」的问题，分别不大。
除减价问题外，项目楼书及示范单位亦惹来争议。据知，是批居屋将不设示范单位，只会有虚拟示范单位短片及室内间隔模型。而销售资料则是分两阶段派发，第一阶段由开始接受申请7日前至申请期结束，房委会只会提供嘉顺苑及屏欣苑的基本资料及售价概览。而第二阶段则是今年7月正式拣楼，届时会向准业主发放正式的楼书及详细价单资料。
对于居屋引起的争议，笔者认为，当局应尝试站在市民的角度出发，以了解市民的真正需要，好像是定价方面，当局应如黄远辉所言，缩短定价及开售居屋的时间差距，以紧贴楼市发展，新近更是有人建议在推出价单前半个月才订价，笔未认为建议可取。
而楼书方面，笔者认为政府立法规管发展商，房委会应要同样被规管，提供示范单位及价单等予市民参考，不应有「双重标准」。据知，是次的改变是为了加快销售速度及节省成本，但始终「买楼并不是买菜」，必须及早提供相关的资料。笔者建议房委会或可参考发展商，将楼书电子化，刊登在主页上，以便市民下载。
中原城市领先指数(CCL)最新130.58（反映2016/02/08至2016/02/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.33%，亦较上年同期下跌4.83%。
本周4个分区亦是上周与上年比较均录得跌幅，当中新界(东)区跌幅最多，新报135.62，按周下跌0.95%，而较上年同期下跌5.79%。而港岛区则是跌幅最少，按周下跌0.19%，新报140.5，较上年同期下跌4.05%。而九龙及新界(西)区分别录得126.35及115.44，按周分别下跌0.24%及0.45%，较上年同期分别下跌6.68%及5.67%。
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