2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四十九期 2016年2月17日] 笔者早前入场看了荣获4项金球奖提名的电影《沽注一掷》(The Big Short)，作为一个金融门外汉，看这套电影纯粹是为了「卡士」，想不到有意外惊喜，对白过瘾，而且内容易明，带出来的感悟，可能会改变观众一生，当然有人觉得沉闷，赶早离场或看到中途找周公。
电影是讲述几名投资经理及银行家，在次按危机爆发前洞悉问题，发现地产市场非稳如泰山，于是押注后市买跌和银行对赌，沽空次按相关的衍生产品，虽然同行都认为他们可笑，但结果他们决定正确，揭露了银行体系崩溃而引起金融风暴的内幕，次按危机最后爆破，银行业、金融业及投资者均受打击。
「债劵大王」格罗斯都有看这部电影，早前接受受外国传媒访问时表示，现时情况正与该电影类似，「现时全球经济仍是高杠杆，央行人为地推高资产价格，保持利率低企，现时情况与当年相似，只是当年的主角业主换了现时的央行。」而著名国际投资者索罗斯更是指目前市况似金融海啸前夕。
究竟现时市况是否像2008年那样？是否即将会发生多一次金融海啸？如果只针对香港的楼市状况，感觉不太像，因为戏中是讲及次按危机爆破前，不少无能力买楼的人，好像是脱衣舞女郎，收入不稳定但可以买入多个物业。而且当时一个大话又掩盖着另一个谎言，牵连的人及事太多，就连政府都说这个大话是真的，最后被清醒的人揭穿这个大话，泡沫爆破。
而现在香港政府早于几年推出多项「辣招」及措施，包括徵收和调高印花税，以及收紧楼宇按揭贷款资格等，以调整楼价，而且增加上车门槛，阻止无足够经济能力的人入市，防止楼市出现泡沫。由于政府的及早准备，现时持有的业主均是有能力的，故此笔者相信现时的状况与08年不太相似。
话虽如此，根据市场资料，现约有3,000个银主盘及不少「财主盘」，这是否反映措施失效？非也，因为这只是一撮人，并不是占大数，部分更是因自己个人的财政问题而将物业不断加按，当中更是涉及银行及财务公司，最后「10个茶煲9个盖」，无力还债，最终顶不住爆煲而被逼卖楼。
现阶段，其实我们应留意的是负资产问题，金管局早前公布，去年第四季负资产住宅按揭贷款录得95宗，而因写「细价楼爆煲论」而声名大噪的汤文亮则指出现时已有1,000宗负资产。负资产是指物业当前市值低于未偿还按揭馀额，即是如果业主以$500万购买一个单位，造按9成，连同按揭保险之按揭总额为$462万，楼价下跌10%至$450万，就这样该物业的业主即跌入负资产行列。
现时，有不少业主以高价买入单位，当楼市回落，这些单位价值亦随之调整，即是跌入负资产行列的机会增加，尤其是借取高成数按揭的业主更甚。情况虽日趋严重，但只要业主不断供单位，对业主本身及整体楼巿均影响不大。
如果单单只是讨论香港房地产，笔者认为金融海啸重临机会较微。虽然历史不断重演，但我们亦可转换角度去想，「从错误中学习、从失败中成长」，人们已知道在适当的时间制定适当的措施，相信即使再一次发生危机，都没有可能再像08年那样糟糕。
中原城市领先指数(CCL)最新131.01（反映2016/02/01至2016/02/07 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.71%，亦较上年同期下跌4.12%。
本周4个分区首次上周与上年比较均录得跌幅，当中九龙区跌幅最少，新报126.66，按周下跌0.09%，较上年同期下跌6.21%。而港岛区最新录得140.77，按周下跌0.98%，而较上年同期下跌4.02%。而新界(东)及新界(西)区则分别录得136.92及115.96，按周下跌0.42%及1.90%，亦较上年同期下跌2.33%及3.86%。
-- 北角富雅花园高层户 $550万易主 --
世纪21北山地产物业顾问梁佩仪表示，新近录得北角富雅花园金桂阁高层A室成交，实用面积427平方尺，建筑面积506平方尺，2房间隔，座向西北望街景，获外区上车客以$550万承接，实用面积平均尺价$12,881，建筑面积平均尺价$10,870。
-- 慈云山慈爱苑2房 $350万成交 --
世纪21富山地产经理何超明表示，最近录得慈云山慈爱苑J座爱荣阁中层3室，实用面积506平方尺，建筑面积663平方尺，2房，室内装修简约舒适，以$350万成交，实用面积平均尺价$6,917，建筑面积平均尺价$5,279。
-- 屯门居屋悦湖山庄 累减$15万易手 --
祥益地产高级营业经理潘钰恒先生表示，新近录得屯门居屋悦湖山庄10座高层F室，实用面积484平方尺，建筑面积582平方尺，客厅座向西南，拥部份海景景观，累减$15万至$235万（居二市场价）易主，实用面积平均尺价$4,855，建筑面积平均尺价$4,038，属市场价成交。
-- 屯门良景邨 绿表客$100万承接--
祥益地产分行主管陈秀春表示，日前录得屯门良景邨7座低层8室，实用面积385平方尺，建筑面积500平方尺，2房1厅，日前获一名区内客以$100万（未补地价）购入，实用面积平均尺价$2,597，建筑面积平均尺价$2,000，属市场价成交。
-- 娉廷公布销售安排 --
长实旗下的洋房项目娉廷，今上载销售安排，首推6幢洋房，包括6、10、30、43、45、46号屋，以招标形式发售，2月29日（星期一）下午2:30截标。 长实地产高级营业经理封海伦指，项目示范单位将于两周内开放予买家参观，指定VIP人士可优先参观，预计6至7成买家以元朗及新界区为主，又料3成为收租客，一半为换楼客。
-- 瑧璈周内上楼书 --
新世界及恒地合作的西营盘瑧璈，已开放物业网站。新世界发展营业及市务高级总监杨文指，项目楼书及示范单位正加紧准备，期望最快周内上楼书，短期开放示位。
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