2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四十四期 2016年1月6日] 楼市走势与全港市民息息相关，美国加息及新盘热卖等消息均备受关注。因此，踏入2016年，笔者决定和大家回顾过去一年的地产大事，供大家展望今年楼市，好为今年作好准备。
简单总结2015年香港楼市，我们可以用「先升后跌」来形容。2015年上半年，楼市畅旺，频频录得创新高及破顶成交，一手方面采「月月有盘推」政策，大多更是录得超额认购。而下半年则是楼价调整期，二手交投淡静，劈价潮更是一浪接一浪，而新盘不乏挞订个案。
金管局上年2月27日公布了3项物业按揭监管措施，当中包括收紧$700万以下自用住宅物业按揭，由六成至七成划一收紧至六成，其后金管局于3月2日再次出招，主要是针对借二按人士，若其整体按揭成数超出局方规定的上限两成或以上，即要调低其供款占入息比率（DSR）5个百分点。
金管局的新措施，提高了上车门槛，即代表准买家要付更多首期。为解决困局，发展商提供多个优惠及灵活的按揭计划，包括高成数按揭、包借二按及保证上会等，付款办法、成交期及按揭安排均相当灵活，以协助置业人士上车。因此，新措施令二手顿时冰封，而一手则是没有多大影响。
直到6月，股市波动，投资者买楼情绪有所影响，其后8月，人民银行调整中间价报价制度，令人民币中间价贬值2%。随著以上的不明朗因素，楼市明显转差，二手市场呈胶著状态，业界更形容为「冰河时期」。
其后，楼价及租金均见回落，根据差饷物业估价署公布的数据，2015年10月楼价指数报302.6，按月下跌约1.1%，是自前年3月(即是20个月)以来首现跌幅；而本港私人住宅10月租金指数报175.7，按月下跌1%，终止连续16个月的升势。
去到12月16日，美国联储局宣布加息0.25厘，金管局其后亦宣布，本港基本利率即时上调0.25厘至0.75厘，虽没有本港银行跟随加息，但对楼市已有一定冲击。加息后，业主持两种态度，一是封盘，静待下一个时机；一是劈价，以平价钱速销单位。在加息阴霾下，准买家却步入市，二手楼市交投下跌，楼价亦显著下跌。
由中原城市领先指数（CCL）可见，2015年11月起，楼价连续下跌7周，由11月2日的142.14下跌至12月27日的135.89，跌幅高达4.60%。由于可见，2015年下半年整个市况明显出现逆转，形成跌势。
另外，2015年政府推出多项房屋政策，以及增加房屋供应，年初提出「绿表置居先导计划」，将新建公屋售予绿表人士；政府推售了2,160个居屋单位，于上年5月21日起开始拣楼；政府定下未来10年供应48万个单位的目标，当中公营房屋占29万个，私营房屋占19万个；市建局宣布将约7成焕然壹居单位(338个单位)改作资助房屋出售，定价为市价8折；第二轮「白居二」计划提供2,500个单位，于9月头截止申请。
2015年地产发生多件大事，对于今年的楼市走向，笔者相信会承接上年楼市的走势，都是会处于下行之势，因为美国宣布加息，意味著即将踏入加息周期。同时，业界亦看淡香港楼市前景，摩根大通更是预计，由今年起计未来三年，香港的楼价每年将平均跌5%至10%。
中原城市领先指数(CCL)最新报135.89（反映2015/12/21至2015/12/27 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.71%，较上年同期上升2.60%。
本周4个分区均录得跌幅，当中九龙区跌幅最多，按周下跌1.11%，最新录得132.12，而较上年同期下跌0.60%。港岛区最新录得144.28，按周下跌0.65%，而较上年同期上升2.49%。而新界(东)及新界(西)区分别录得141.69及122.91，按周下跌0.88%及0.54%，而较上年同期上升分别3.64%及5.88%。
-- 屯门景峰花园2房 $280万易主 --
祥益地产高级营业经理胡志伟表示，屯门居屋景峰花园新近录得贤卖成交，单位为3座高层G室，实用面积400平方尺，建筑面积462平方尺，2房1厅，日前获一名区内首置客以$280万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$7,000，而建筑面积平均尺价$6,061，属市场价成交。
-- 火炭御龙山低层户 $633万易主 --
世纪21奇丰物业御龙山分行助理区域营业董事周淑萍表示，新近录得火炭御龙山成交，单位为11座低层D室，单位实用面积495平方尺，建筑面积648平方尺，2房间隔，向西北望楼景，以$633万易主，实用面积平均尺价$12,788，而建筑面积平均尺价$9,769，属市场价成交。
-- 北角健威花园楼景户 减价$108万成交 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近促成北角健威花园B座低层04室成交，实用面积446平方尺，建筑面积507平方尺，2房，座向南面望楼景，原业主于12月开价$538万低市价放盘，最后减价$108万至$430万沽出，实用面积平均尺价$9,641，而建筑面积平均尺价$8,481，打破该屋苑成交价近2年半以来新低。
-- 天水围栢慧豪园高层户 $428.8万获承接--
祥益地产营业主任谢利官表示，新近录得天水围栢慧豪园成交，单位为1座高层C室，实用面积489平方尺，建筑面积653平方尺，2房2厅，附设企理装修，获一名区外首置客以$428.8万承接，实用面积平均尺价$8,769，而建筑面积平均尺价$6,567，属市场价成交。
-- 西半山帝滙豪庭最快周内公布价单 --
恒基旗下的西半山帝滙豪庭举行记者招待会，公布项目最新部署，恒基地产营业(一)部总经理林达民指，周内将举行誓师大会，最快周内公布价单，不少于30个单位，料包括5楼连平台单位，实际单位数目会视乎反应而定。 他表示，不排除公布招标安排推出特色户标售，以及项目价格将会参考同系同区豪宅天汇近月价钱。
-- 沙田九肚山峰推5伙 --
尚家生活发展的沙田九肚山峰推出5伙价单，首批5幢洋房包括3种户型，价单定价$8,672.1万至$2.34亿，尺价$41,678至$56,216，，当中65号屋连装修发售，装修费约为$1,200万。尚家生活董事总经理方文彬指，已参考同区二手成交及个别新盘的特色单位成交价，认为定价较市价为低。 5幢洋房将于周五（8日）开售，另外15伙同时以招标形式发售，除61号屋在周五上午10时至下午6时招标外，其馀14伙招标期由下周一（11日）至3月30日。
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