2024-04-29 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第四十三期 2015年12月30日] 美国落实加息，意味著加息周期重临，虽然暂时没有本港银行跟随加息，但楼市气氛已急转直下，劈价盘涌现。不少业主睇淡后市，将手上物业由卖转为出租，租盘大幅增加，较暑假时增加约一半，而且业主更愿意大幅减租。因此随著按息上升，「供平过租」的形势正逐步扭转为「租平过供」，即每月之按揭供款金额高于租金。
不少市民会认为「租平过供」等于要「转买为租」，这并不是等于的，因为形势扭转的主因不是供楼利息上升，而是租金上升幅度及速度不及楼价所致。从政府发布的楼价指数可见，2015年10月住宅楼价及租金水平分别为302.6及175.7，较2014年底的270.5及164.3分别上升11.9%和6.9%。故此，事实上部分单位在加息前已是「租平过供」。
而美联首席分析师刘嘉辉指，香港经济环境转弱及未来供应增多这两大因素，对现时对楼市影响较大，随著息率上升令收益回报率下跌，预期将会转变为「租平过供」。他解释，如租金跌势较楼价跌幅大，令整体租金回报率下跌，与此同时，一旦息率上升，将令租务收益利差收窄，甚至出现负数，将逆转为「租平过供」。
基于后市走势不明朗，现时市场录得多宗减价租赁成交个案，譬如康怡花园N座中层单位，实用面积466平方尺，采2房间隔，业主原开价$1.75万，后因急于在圣诞淡季前起租，累减$2,500至$1.5万租出，减幅16.7%，其成交低市价14％。
新近已有成交反映「租平过供」，元朗Yoho Town 1座中层单位，实用面积393平方尺，采2房间隔，业主以$1.1万放租，最后减价$1,000至$1万获承租。据知，同类型单位叫价$470万，造6成按揭，以按揭年息2.5%及供款25年计算，月供$12,651，较上述租赁成交租金高$2,651，「租平过供」21%。
根据利嘉阁研究部数据显示，上个月50大屋苑「租平过供」与「供平过租」各占一半。随着本港将进入加息周期，假设加息0.5厘计算，「租平过供」的屋苑将增加至41个，平均供款较租金高3.9%。由于息率上升，置业人士供款支出增加，市场将会扭转为「租平过供」。
事实上，加息后「租平过供」，的确会减少买家和投资者入市意欲，导致市场需求减少，再加上现时香港供应量增加，楼价必须会向下跌，但笔者相信难以造成大幅度的楼价下跌，因为部分业主只持有一个物业，并不急于出货，而且市场因「辣招」而打撃了大部分炒家，剩下的可能宁愿封盘而不贱卖单位。
笔者认为，既然后市未明，准买家可考虑静观其变，先租住单位，再等候入市时机。买楼是一个重大的决定，必须要做足功课，需作全盘考虑，包括计算首期预算、每月供款、租金、管理费及对后市的看法等，以及要了解自己的需要，衡量两者之间的好坏处，并不能急于这一时三刻而作决定。
中原城市领先指数(CCL)最新报136.86（反映2015/12/14至2015/12/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.32%，较上年同期上升3.14%。
本周4个分区均录得跌幅，当中港岛区跌幅最多，按周下跌1.61%，新报145.22，而较上年同期上升2.30%。而新界(东)区按周下跌1.60%，最新录得142.95，较上年同期上升5.16%。新界(西)区新报123.58，按周下跌0.06%，而较上年同期上升8.25%。而九龙区更是按周及按年均录得跌幅，分别录得下跌0.71%及0.65%，新报133.6。
-- 屯门市广场高层 $1.1万租出 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，日前录得屯门市广场租赁成交，单位为6座高层A室，实用面积515平方尺，建筑面积693平方尺，3房1厅，业主原开价$1.2万，最后减价$1,000至$1.1万，获一名区内客承租，实用面积平均尺租$21.4，建筑面积平均尺租$15.9。
-- 天水围嘉湖山庄 $1.1万获承租 --
祥益地产分行主管谢利官表示，新近促成天水围嘉湖山庄7期(景湖居)租赁成交，单位为景湖居12座中层B室，实用面积630平方尺，而建筑面积811平方尺，3房2厅连套房，附设新装，获一名区外客以$1.1万租入，实用面积平均尺租$17.5，建筑面积平均尺租$15.9。
-- 马鞍山锦禧苑望运动场景 $383万易主 --
世纪21奇丰物业市中心分行经理赵咏欣表示，日前录得马鞍山锦禧苑成交，单位为B座高层3室，单位实用面积401平方尺，建筑面积515平方尺，间隔为2房1厅，向西望运动场景，成交价$383万(自由市场)，实用面积平均尺价$9,551，建筑面积平均尺价$7,437。
-- 北角富豪阁池景 $940万售出--
世纪21北山地产物业顾问梁佩仪表示，新近录得北角富豪阁4座中层D室成交，实用面积710平方尺，建筑面积870平方尺，3房向南望池景，以$940万沽出，实用面积平均尺价$13,239，建筑面积尺价$10,805，属低市价成交。
-- 碧沙路20及22号上楼书 --
由华懋发展的清水湾半岛北碧沙路20及22号，刚上楼书至官方网站，项目设有2座独立屋，实用面积分别为3,630及3,666平方尺，2座独立屋均设有平台、花园及停车位等。
-- 峻峦1A累售150伙 --
新地旗下的峻峦早前举行记者会，公布项目最新部署，新地代理业务部总经理张卓秀敏表示峻峦1B最快明年初上载楼书，料成头炮，而峻峦1C亦有机会紧随其后推出。 她指，峻峦1A已推出269伙销售的单位中，暂累沽150伙，套现逾$9.1亿，实用平均尺价$10,291。
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