2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第十八期 2015年7月8日] 香港上半年楼市畅旺，楼价不断上升，频频录得破顶成交。根据中原研究部资料，今年上半年中原城市领先指数CCL已升约7.5％，远超去年同期0.5%升幅。不知不觉已踏入2015的下半年，相信读者们最关心的是下半年的楼市走势如何，究竟是升还是跌？
上半年，当我们看有关地产新闻报道时，经常见到「楼王」、「绿表居屋王」及「公屋王」等字眼，就好像新近青衣屋苑成交刷新记录，青泰苑A座高层9室，实用面积645平方尺，以绿表价$510万易手，实用尺价$7,907，售价刷新记录，成为青衣绿表居屋王。
又或者好像屯门叠茵庭，单位为9座高层E室，实用面积约为376平方尺，两房间隔，以约$420万成交，实用尺价$11,170，成交价及实用尺价均创屋苑新高。
市民对房屋需求大，无论公屋、居屋，还是私楼都有市场，再加上二手业主叫价企硬，二手楼价频频破顶。而新盘方面，基本上月月都有楼推，而且叫价均贴近市价，即与二手屋苑相比，未有明显的溢价，令不少二手楼买家转投一手楼，故几乎所有新盘都是开售首天便沽清。
就以将军澳帝景湾为例，首批价单定价$557.5万至$1,159.9万，尺价由$14,188至$16,634不等，项目最高折扣14.5%，折扣尺价约$1.2万至$1.4万，贴近市价开售。而且新盘发展商提供多项付款方法及优惠，如提供从价印花税津贴等，减低入场费，吸引市民入手上车。
将新盘与二手楼盘作比较，新盘开盘明码实价，价单列明是多少就是多少钱，但二手业主可在签合约前反价，相比对买家没那么保障。而且购买新盘可悭回一笔修葺费用，因二手楼盘楼龄较大，单位有多个地方要翻新或修葺，买家需花一笔昂贵的金钱。新盘贴近市价出售，买家普遍选择新盘多于二手楼盘，这些出价策略可令购买力转至一手市场，因而造成由新盘主导楼市，而且地产商手上仍有多个一手楼计划或即将推售，下半年二手楼价调整压力将有增无减，估计二手楼交投量可能进一步收缩，破顶成交个案渐少。
虽则我们经常见到二手楼破顶的消息，其实蚀让个案并不罕见，新近西贡一个洋房易手，实用面积2,901平方尺，以$6,200万成交，原业主于2006年初以$7480.5万购入，单位9年贬值$1280.5万，即贬值近17%。根据记录，2005年后，新盘开价大多高出二手市价几成，直至近年，新盘溢价才减少。
在发展商而言，新盘叫价愈高当然愈好，盈利较多，但是要有人买才可以赚钱。为打击炒家，稳定楼市，政府推出双倍印花税、买家印花税；而金管局又限制非本地收入人士的按揭成数，加上内地打击贪污，来港置业的内地买家减少，新盘转由香港用家购买为主，所以新盘只好贴近市价开售，要考虑香港潜在买家的能力。
下半年的楼市走势众说纷纭，有人话升有人话跌。因「细价楼爆煲论」而出名的纪惠集团行政总裁汤文亮认为「下半年楼价一定跌！」他估计未来楼价跌10%，表示新盘贴近二手楼盘开价，不是一个好现象，而且政府新居屋销售都欠佳，故他不建议市民「夹硬」上车，相信就算今年不加息，明年首季一定加，即意味市场正式步入加息周期，细价楼会跌，建议要上车最好等多两年。
长和集团主席李嘉诚早前预计楼市目前难以下跌，但他都呼吁市民不要炒楼，认为如果分期付款买楼自住，在可负担的情况下可以随时入市。虽然笔者对他的预测不敢苟同，但非常同意「不要炒楼」的部分，因为现阶段楼价已达颠峰，楼市走势未明，没有经验的、不足够银弹的市民，一不小心就会弄得损手烂脚。
中原城市领先指数(CCL)最新报143.56（反映2015/6/22至2015/6/28 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.19%，但较上年同期上升18.46%。
本周四个分区仅得新界(西)区录得跌幅，新报125.06，按周下跌1.57%，而与上年同期上升20.88%。而九龙区升幅最多，升3.20%，最新录得144.59，较上周同期上升20.64%。港岛区新报154.79，按周上升1.55%，较上年同期上升18.88%。新界(东)区录得149.25，按周上升0.91%，而较上年同期上升17.89%。
-- 健威花园两房 $618万易手 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近录得北角健威花园B座低层05室成交，实用面积446平方尺，建筑面积507平方尺，座向北面，采两房间隔，望园景及海景，以$618万成交，实用面积平均尺价$13,857，而建筑面积平均尺价$12,189。
-- 黄埔花园中层单位 $599万成交 --
世纪21福兴地产高级分行经理张向荣表示，新近录得红磡黄埔花园2期11座中层H室成交，实用面积389平方尺，建筑面积469平方尺，两房，座向西南，获用家以$599万承接，实用面积平均尺价$15,398，而建筑面积平均尺价$12,772。
-- 嘉湖山庄翠湖居高层户 $9,000租出 --
祥益地产分行主管林家伦表示，新近录得一宗租赁成交个案，单位为嘉湖山庄翠湖居5座高层E室，实用面积448平方尺，建筑面积579平方尺，两房一厅，日前获一名区内客以$9,000租入，实用面积平均尺租$20.1，建筑面积平均尺租$15.5。
-- 屯门时代广场两房 $365万市场价成交 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，新近录得一宗买卖成交，单位为屯门时代广场C座中层4室，实用面积346平方尺，建筑面积452平方尺，两房一厅，获区内客以$365万承接，实用面积平均尺价10,549，而建筑面积平均尺价$8,075，属市场价成交。
-- 维港‧星岸楼书已上载 示位最快下周开放 --
长实地产旗下的红磡维港‧星岸昨（7日）公布最新部署，首批推售不少于65伙，主要集中在公寓，不包括洋房户，有关楼书亦已上载。长实地产投资董事郭子威表示，项目有机会于下周开价，示范单位最快下周开放，而何时开卖，则未有定案，但强调不会在8至10月期间开售。
-- 天铸15伙单位周四发售 --
由新地发展的天铸，早前（6日）公布最新销售部署，宣布推出15伙单位于本周四（7月9日）发售。根据销售安排，发售的15伙单位将分两轮发售，其中7座20楼D室、7座27及28楼D室复式户于上午10时发售；其馀13伙则安排同日上午10时15分发售。
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