2025-05-12 28HSE 编辑部
美联储在最新议息会议中宣布，基准利率维持在4.25厘至4.5厘的区间。联储局主席表示，近期数据显示经济活动稳健扩张，就业市场保持平稳。然而，经济前景和关税仍存在不确定性，失业率和通胀上升的风险也在增加。局方将继续减持国债及按揭抵押贷款证券，并致力于将通胀率回落至2%的目标水平。
关税对通胀的影响仍有待观察，这使得美联储继续按兵不动。不过，美国最新3月份消费者物价指数（CPI）报2.4%，核心CPI报2.8%。这两项数据均持续回落，且低于市场预期。相信美联储将会审视通胀及就业数据的走势。如通胀持续回落或失业率上升，最快将在下半年进行年内首次减息。
香港方面，本港银行同日宣布最优惠利率（P）维持不变。去年本港银行曾三度下调最优惠利率，幅度及速度均超出市场预期。由于去年银行减息的幅度已高于预期，加上考量美国利率走势及现时资金成本，银行并未调整最优惠利率。笔者预计美国将于下半年开始减息，本港银行将根据自身商业策略调整利率，最优惠利率有机会在年底前回落至加息周期前的水平。
虽然美国尚未减息，导致本港银行未调整最优惠利率，但近期因港股市场表现良好及大型新股招股活动，市场对港元的需求显著增加。金管局自本月四度入市，令本港银行体系总结馀上升至1,740亿港元。随著热钱涌入，一个月HIBOR亦随之显著回落，周五更跌穿2厘，创下逾两年半的新低。尽管香港银行尚未调整最优惠利率，但目前HIBOR已跌破2厘，这使得供楼业主的利息开支能够即时减少，对楼市有正面支持作用。
根据3月份金管局住宅按揭统计调查，H按计划选用比例为90.4%，按月下降3.2%，创下五个月以来的新低。笔者认为，派息及新股活动将持续推高港元需求，预计HIBOR仍有可能反覆回落，并下试1.5厘以下水平。由于拆息回落时，H按可节省更多利息支出，因此预计H按计划的选用比例将再次回升。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
更多经络按揭转介资讯：https://www.mreferral.com
美联物业 - 张国成经理表示，元朗世宙本月暂录约4宗成交，当中包括3座低层J室单位，实用面积约425平方尺，属两房间隔。单位获原租客转租为买，以$509万元承接，折合实用尺价约$11,976。
张氏指出，单位配套完善，邻近港铁朗屏站，交通便利，吸引原租客考虑转为业主。买家见近期楼价调整，加上租金持续上升，认为置业更具成本效益，遂议价后入市。
资料显示，原业主于2019年2月以约$600万元购入，是次转手帐面蚀让约$91万元，物业期内贬值约15%。
延伸阅读: 元朗
美联物业 - 王亦伦经理表示，天水围嘉湖山庄5月暂录约7宗二手成交，当中包括景湖居6座一个覆式单位，实用面积约1,002平方尺，属4房间隔，获一名外区家庭客以$810万元承接，折合实用尺价约$8,084。
王氏指出，买家考虑楼价经调整后更具吸引力，加上近期拆息回落，以及物业属蓝筹屋苑兼设大型会所，最终与家人商议后，再次睇楼并拍板入市。
资料显示，原业主于1994年3月以约$486.6万元购入，是次转手帐面获利约$323.4万元，升值约66%。
美联物业 - 陈国良董事表示，受西沙新盘热卖带动，沙田溱岸8号本月已录得第二宗成交。最新成交单位为3座高层B室，实用面积约934平方尺，建筑面积约1,224平方尺，属三房套房连工人套房间隔，享沙田城门河及文化博物馆全景。原业主长居海外，放盘约1个月，由原叫价$1,790万累减$270万，最终以$1,520万元成交，折合实用尺价约$16,274，建筑尺价约$12,418。
资料显示，原业主于2012年9月以$1,110万元购入，是次转手帐面获利约$410万元，单位期内升值约37%。
另同屋苑3座高层E室，一个实用面积约510平方尺的两房梗厨户亦成功租出，获同区租客以月租$25,000承接，折合实用尺租约$49.1，建筑尺租约$37.4。
延伸阅读: 沙田
香港置业 - 谢启源董事表示，尽管美国联储局维持利率不变，市场认为息口见顶，有买家把握时机入市。最新促成的成交为君滙港3座高层E室，实用面积约478平方尺，属2房间隔，向西望海景。单位原以$950万元放盘，经历约10个月放售期后，累减$150万元，最终以$800万元成交，折合实用尺价约$16,736。
资料显示，原业主于2011年1月以$560万元购入，是次转手帐面获利$240万元，单位升值约42.9%。买家为同区客，心仪单位位于高层且享海景，睇楼数次后果断承接自用。
香港置业 - 黎俊华经理表示，市中心屋苑泓景台交通便利，吸引同区租客承租。最新促成的租务成交为泓景台3座中层C室，单位实用面积约470平方尺，建筑面积约686平方尺，属2房间隔，向正南望开扬景。业主原以约$2.1万元放租约3个月，最终以$2万元租出，实用尺租约$42.6，建筑尺租约$29.2。
据了解，新租客为家庭客，锺情单位景观及地点便利，睇楼一次即决定承租。资料显示，业主于2007年5月以约$258万元购入上述单位，现时租金计算下，租金回报约为9.3厘。
延伸阅读: 泓景台
美联物业-吴伟文经理表示，成交单位为粉岭One Innovale 的E座中层18室，实用面积约318平方尺，属1房连衣帽间设计。据悉，单位早前以$360万放售后获自用客洽购，双方经议价后最终以$350万易手，实用面积平均尺价约$11,006。
资料显示，原业主于2023年以约$439.4万购入单位，持货2年，帐面亏损约$89.4万。
延伸阅读: One Innovale 粉岭
祥益地产-陈阿丽经理表示，成交单位屯门恒福花园为6座高层H室，实用面积437平方尺，2房，日前获区内客垂青。据了解，该买家锺情屋苑邻近家人住所，方便日后互相照应，以及表示熟悉周边环境，不用重新适应，而且单位附设雅装，不用花费装修即可入住，加上原业主减价$22万，遂便决定即时拍板并且「一炮过」以$368万购入上址作自住之用，实用面积平均尺价为$8,421。
延伸阅读: 屯门
美联物业-蔡洁雯经理表示，该行刚促成白石角逸珑湾8一个2座中层K室单位，实用面积约543平方尺，获用家以$690万承接，实用面积平均尺价约$12,707，而原业主2019年初$759.9万入市，是次转手帐面贬值约1成。
延伸阅读: 白石角
祥益地产-古文彬经理表示，成交单位为屯门NOVO LAND1A期2座高层K室，实用面积248平方尺，开放式间隔，放盘不足一星期旋即租出。租客为外区客，考虑到该屋苑属区内近年落成的新物业，附有豪华会所设施，而且屋内附发展商装修及大部分家电，加上业主有$1,000的累积议价空间，租金为$1.15万，实用面积平均尺租$46.4。
古氏续称，如以业主2022年时购入价约$351.17万作计算，该单位的租金回报高达3.9厘。
延伸阅读:
* 成交行情。
* 28Hse App。
有用
