2025-07-05 28HSE 编辑部
香港不少人都以居屋作置业安居目标，因为新居屋与二手居屋都有政府担保，但是买入二手居屋需要特别留意居屋的楼龄，若居屋馀下的担保期不多，首期会大大提高，买家随时要挞订。
抽中居屋当然值得高兴，下一步就是尽快申请按揭。不过，一手居屋的按揭与普通二手楼的按揭略有不同。
由于居屋有30年的政府的担保期，因此新居屋的买家毋须提供入息证明和通过压力测试，而且白表可借足9成按揭及款期长达25年。而一般大约18年楼龄或以下的居屋，由于距离担保期完期还有10多年，因此银行亦会提供与新居屋同样的按揭条款。
过了担保期要补回差价
不过，当居屋有一定楼龄，如已经24年，意味担保期只馀下数年，如果想申请9成按揭，还款期会大幅减少，以让按揭馀款在担保期完结前降至6成水平，导致每月还款额大幅上升。而如果想保持25年还款期，则不能借9成按揭，意味要增加首期。亦有部份银行可能仍会给予25年及9成按揭，但当过了担保期，则要补回差价，令到按贷至楼价的6成。
以500万元为例，如果楼龄为24年，9成按揭下，要达至6年后未偿还本金占楼价六成或以下的原则，还款期会缩减至15年或以下，变相令每月供款额，由25年还款期的2.1万元急升至3.1万元。至于要借足25年，则按揭贷款只能约360万元或以下，买家要多支付90万元。
难找下手买家
由于过了担保期的居屋，较难找到下手买家。因此，当居屋业主想放售过了担保期的居屋，可考虑补地价，令到居屋变成私楼，非白居二人士亦能买入。而且下手买家可申请按保，以获得高成数按揭，同时可加入担保人，以及选择现时息率较低的H按计划。另外，居屋业主可在市场淡静估价低时，申请补地价，灭少补地价的成本。
如果买入了过了30年的担保期的居屋，向银行申请按揭时，则要提供入息证明和通过压力测试，而且最多只能借6成按揭。如果买家入息不足，借款人更不能加担保人，因此，白居二的人士，必须要计好数才好决定买入过了担保期的居屋，而且要准备好入息证明。
此外，白表人士最高可造9成按揭，绿表人士最高可造9成半按揭，还款期最长为25年，较市场上最高的30年为少。一手居屋因为担保期达30年，业主即使是高龄人士都不会影响到按揭的还款期。即使不需查阅入息文件，但业主亦需要申报入息，证明有能力供楼。
要留意的是，如果买家每月供款占其收入超过5成，银行有机会要求加入亲属作「谘询人」，并计算「谘询人」的收入。该谘询人须提供入息文件。另外，如果申请人的信贷评级太差，亦有机会影响到按揭申请。
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