星展预计明年楼价跌5%

香港文汇报讯（记者 颜伦乐）本港楼价自去年高位至今已跌约11%，今年则累跌约8%，对比近年另外两次跌市来得更深。星展银行（香港）研究部董事丘卓文昨日预期跌势未完，即使预测明年第二季或进一步全面恢复正常通关，但明年楼价料仍下跌5%。他认为，政府会检视有否需要调整辣招，而减辣虽会释放出购买力，但在利淡消息充斥下，相信只会令楼价跌势放缓。

楼价持续下滑，不少评论均预测负资产可能会上升。丘卓文坦言，目前市场负面因素多，明年首季实际按揭利率会达到3.5厘，影响楼市气氛。在预测明年楼价续跌下，可以预期负资产数字的确会增加，但只要香港经济复苏、恢复正常通关及失业率下跌，令港人未致断供，相信影响不会太大。

减辣释购买力 减慢跌幅

最近市场不断传出消息，指政府或会调整买家印花税(BSD)政策。丘卓文认为辣招影响市场供应，而目前楼价下跌，是时候检讨辣税。至于BSD一旦放宽，他相信有助释放购买力，以及吸引人才来港。他指，随着各地积极吸纳人才，加上处于升息环境，外围及金融市场变化比想像中大，市场内亦无甚炒家，原有的辣招是否需要保留有检视的需要。

问到一旦减辣，会否推升楼市。丘卓文说，由于楼市正踏入下跌周期，未来息口趋升，减辣释放购买力或许只是减慢跌幅，不会因此令楼市倒升。回顾近一段时间的楼市，他指今年截至九月楼市成交量已跌三成，部分客源由二手市场转去一手市场，但见到发展商开价保守，推售新盘以新界及上车盘为主。未来若通关，将有更多豪宅推出市场。

值得留意，最近新盘预售进度放慢，预测新盘供应量于未来一段时间将高于历史平均水平，发展商开价预料将继续保守，对楼市亦属利淡因素。不过时间线拉长到2025至2026年，届时供应不升反跌，因此不认为楼市长远有过度供应。而因为利淡因素多，近期政府卖地价格均低于市场预期，未来政府能否卖出土地要视乎其会否调整低价。

空置料升 写字楼租金睇跌

他又提到，股市波动为市场带来的负财富效应，未来能否正常通关将成为关键，但即使明年第二季进一步恢复，预测明年楼价仍然会跌5%。写字楼方面，丘卓文指目前平均空置率约9.6%，中环边缘地区仍超过10%，而因应鰂鱼涌及启德有新增写字楼供应，预租情况较慢，料写字楼空置率仍升，明年整体写字楼租金跌约5%。

零售物业方面，丘卓文说，随着最近疫情改善及社交距离措施放宽，加上消费券刺激，部分民生商场反而加租，一般商场租金减幅则收窄。若明年通关料帮助到零售销售有5%增长，并推动租金上升。