2024-04-27 28HSE 编辑部
置盘项目将于下月截标。政府早前公布招标条款，不过内容相当辛辣，多个测量师亦因此对地皮调低估值。总括而言，有7大因素导致项目被市场睇低一线，例如项目由政府随机挑选约1,000伙作为首置单位，意味发展商兴建物业时无法将私楼部分与首置部分区分；此外，项目须要现楼卖，但又并无豁免「一手空置税」，更需要公布首置部分的价单后才轮到私楼，变相发展商要逼在一个极短时间内卖楼。连串辛辣条款加上最近楼市受疫情影响，令该地流标风险直线急升。
首置盘兴建与销售掣肘极多
资深测量师、立法会议员谢伟铨最近有对项目卖地条款作出研究，他指出，虽然对上一个港人首置盘马头围道「焕然懿居」(市建局负责兴建及销售)，去年以市价六二折推售，反应甚佳，超额认购逾45倍，但与今次安达臣道石矿场模式却不尽相同。今次安达臣道首置盘由发展商负责兴建及销售，但同时设多项限制，估计对发展商出价取态有重大影响。
据了解，今次卖地章程中列明，项目单位面积须介乎247至495方尺，并规定项目单位总数的20%须为开放式、25%为一房、55%为两房间隔。局限了发展商因应市场变化而调整单位面积和比例的弹性。而今次首置项目的折扣率为八折，亦低于之前的「焕然懿居」，发展商须就单位的市值委托测量师撰写估值报告提交予政府参考，运房局亦有权决定市价。
需先卖首置盘 私楼随后
此外，当发展商取得入伙纸后，政府才会再随机于当中抽出不少于1,000伙作为首置单位，更辣条款是，在首置单位的价单公布前，发展商不得公布项目馀下私人住宅单位的售价。换言之，发展商于楼盘现楼开卖前，无从得知政府会抽取项目哪些单位以首置盘方式出售，亦无法先用楼花方式出售私楼部分。
谢伟铨相信，随机挑选是为了让私人单位与首置单位能公平分配，避免发展商预留座向、景观及楼层较优质、甚或用料、设计较好的单位作私人出售，用意良好。惟同时，繁复的条款令发展弹性大减，投资风险增加，例如项目须待现楼方能出售，但私人单位部分不会获「一手空置税」豁免，无论销售安排、时间等都有局限，自然令发展商的出价更趋向保守。
翻查资料，安达臣道石矿场一带，原先计划八成单位发展私人住宅。及至2017年初，政府首次提出首置上车盘，同年再定下安达臣道石矿场这一地点作先导计划。2018年初华懋投得安达臣石矿场首幅私宅用地，每尺楼面地价约1.2万元，不过，2018年政府将安达臣道6幅私宅地拨作公营房屋发展，加上区内商业及生活配套未完善，直接影响该区地价水平。
除地价受影响，首置盘推出时间亦常被指不合时宜，2017年政府初次提出安达臣首置上车盘时，已有声音指计划需要6年、即2023年才落成，无助解决房屋问题，而支援对象亦非社会急切须要上车人士，但声音被束之高阁，计划持续推展。情况亦一如当初所料，首置盘至今年才推地，假设顺利批出，实际落成时间或者较当初预测更长，即大概2024年才落成。
每尺楼面估价最低3400元
自政府公布卖地条款后，业界对地皮估值大幅调低，幅度约15%，最新估值介乎约37亿至87亿元，上下限差距极大，反映业界看法非常参差，预计每方尺楼面地价约3,400至8,000元。莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文直言，估计发展商对地皮出价保守，如政府底价没因应市场作出变化，地皮有流标风险。
有用
