2024-05-03 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百六十六期 2020年4月22日] 继市建局的红磡焕然懿居后，第二个首置上车盘预计今年再推出，选址为观塘安达臣道前石矿场。政府早前公开招标，至5月15日截标，中标发展商须于2026年3月底前落成项目
观塘安达臣道地皮面积约21.7万平方尺，可建总楼面面积约108.9万平方尺，估计可以兴建约1,700个住宅单位。市场就地皮估价介乎$54亿至$87亿，楼面地价$5,000至$8,000。
有关地皮采混合模式发展，由中标地产商兴建私楼及首置上车盘，并进行销售。由于项目属于私人发展的资助房屋，因此设有不少限制，包括限制单位的数量、面积及间隔，以及出售对象资格等。
根据卖地条款，单位面积须介乎23至46平方米（约248至495平方尺），间隔为开放式至2房，当中规定项目单位总数的20%须为开放式、25%为1房、55%为2房间隔。
此外，项目在取得入伙纸后，政府会随机选定不少于1,000个单位作首置上车盘，当中包括200个开放式、250个1房及550个2房单位，定价为市价的8折出售，而出售对象资格由政府规定。
那什么人可以申请呢？政府发言人指出，经参考马头围道首置先导项目的经验，申请人须年满18岁并在香港居住满7年、从未在香港拥有住宅物业，以及未曾或正在享用任何政府或相关机构提供的房屋资助。
而入息及资产限额方面，收入介乎居屋白表申请人入息限额加3成，而资产不可超过居屋白表申请人资产限额加3成。在出售首置上车盘单位前，政府会参考当时居屋的相关限额订定详细的申请资格。
同样地，今期的首置上车盘亦是设有转让限制，业主在买入单位的首五年内不可出售或出租单位；首五年后，业主须缴付补地价，才可在公开市场出售或出租其单位。
现时招标期未完，有意见认为发展商出价会较保守，有机会出现流标情况；另有人将此与之前推出的「港人港地」项目作比较，认为同样都是有限制，但都可以卖出，觉得今次招标是没有问题的。
对此，笔者认为流标机会大，始终近日疫情持续蔓延，再加上地皮有多条限制，包括定价、面积及间隔等，与「港人港地」只规定售予香港人，卖地条款完全大不同，相信会影响到发展商的投地意欲。
再者，即使发展商有入标，出价都会较为保守，难以达到政府就该用地所定的底价，因而流标。若然真的发生流标情况，政府可考虑降低底价，或者转为与地产商合作，继续由市建局发展。
港人首置上车盘是近年置业新选择，不过，以现时的情况，如果项目顺利批出，又有几多人会申请呢？虽然现在说销情，仍言之尚早，但比起焕然懿居的62折，现时的8折未免有点过高，估计会直接影响销情。
中原城市领先指数(CCL)最新录得174.86（反映2020/04/06至2020/04/12 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.32%，较上年同期下跌3.05%。
当中，新界(西)区升幅最多，按周上升1.45%，最新录得159.09，较上年同期下跌3.87%。其次为新界(东)区，按周上升0.33%，新报189.9，较上年同期上升1.44%。而港岛及九龙区均录得跌幅，分别录得182.48及172.89，按周分别下跌0.85%及1.52%，较上年同期分别下跌4.32%及4.31%。
-- 马鞍山海典居2房 $720万沽出 --
世纪21奇丰物业海典湾分行区域经理胡佩碧表示，新近录得马鞍山海典居成交，单位为1座低层E室，实用面积553平方尺，2房间隔，以$720万沽出，实用面积平均尺价$13,020。
-- 屯门恒福花园2房 $470万易主 --
祥益地产分行经理林英杰表示，日前录得屯门恒福花园6座低层H室，实用面积437平方尺，2房，累减$40万，获区内首置客以$470万购入，实用面积平均尺价$10,755，属市场价成交。
-- 大埔岚山高层 成交价$330万--
世纪21宇田地产高级客户经理徐雄新表示，新近录得大埔岚山成交，单位为6座高层H室，实用面积194平方尺，开放式间隔，座向东南，原开价$350万，减价20万至$330万获承接，实用面积平均尺价$17,010。
-- 天水围居屋天盛苑3房 $560万易手--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前促成天水围居屋天盛苑N座高层6室成交，实用面积650平方尺，3房连套房，附设企理装修，成交价$560万（居二市场价），实用面积平均尺价$8,615，属市场价成交。
-- 启德尚‧珒溋加推67伙 --
由合景泰富及龙湖发展的启德尚‧珒溋，加推第4张价单共67伙，实用面积543至760平方尺，价单定价$1,572.83万至$2,852.64万，价单尺价$28,966至$37,934，一般买家最高18%折扣，而医护人员最高可享19%优惠。 项目公布新一份销售安排，周五（24日）发售138伙，包括72伙先到先得形式发售及66伙招标发售。
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