近期不少新盘开卖抢占市场焦点，二手交投受压。不过大部分新盘都是主打中小型开则，对于一些大单位的二手放盘影响不是很大。大埔公路是香港开埠早期，连接九龙及新界的主要公路，横跨多个地区，分了不同路段。其中在大埔滘段一带，两边就座落了不少中、低密度的住宅，是大埔区内传统的豪宅地段。第一个参观放盘位于鹿茵山庄高座的第2座，一层有5伙，共用两部电梯，可以直落停车场。我们看的是一个中层的A室单位，实用面积1175平方尺，属三房套连工人套房间隔。放盘连一个车位，业主现时叫价1500万元，尺价约1.27万元。
客饭厅有逾300平方尺，楼底高约10尺，设有同等阔度的流线形落地玻璃窗。单位向东南，虽然景观会看到第1座，但因为中间相隔了一些树，加上附近的翠绿山景，所以整体感觉都很清幽。如果靠近窗边侧看，还可以远眺少量海景。不过始终下面是树林，会比较多蚊虫，所以看到业主安装了蚊网。业主在2016年时买入单位自住，花费了过百万元装修。虽然已居住了一段时间，但整体保养非常新净，装修设计也很简洁。如果要求不高，简单清洁就可以入住。
鹿茵山庄向来放盘不多，参考28Hse网站暂时有约10多个放盘包括洋房。分层单位放盘尺价由约1.17万元起步，刚刚看的放盘，尺价约1.27万元，叫价有没有过高，抑或属市价水平呢？参考近期同类型单位成交，4月下旬时7座一个极低层的4房双套单位﹐实用面积1736平方尺，就以2228万易手，尺价1.28万元，贴近现时放盘叫价。不过要留意，这个单位能够正望少量海景。我们再看看银行估价，四间银行的估价，介乎1196万至1265万元，较业主叫价低约一成半至两成，不过未连车位。如果连车位，恒生的估价调高至1365万元，不过都较业主叫价低约百分之9。简洁、企理的装修，又可否抵销差价呢？如果是买作投资，参考28hse网站，每月租金介乎约3.5万元至约4.5万元，折合每尺约32元。如果以业主现时开价1500万元计算，未扣除管理费之前，租金回报率有3厘，高于一般新界区大中型单位的水平。
第二个放盘位于翡翠花园，由新鸿基发展。放盘单位来自48座高层B室，实用面积959平方尺，原则为三房套连工人套房间隔，不过现在改作三房套单位。是移民盘，连一个车位放售，业主最新叫价1150万元，尺价11991元。客饭厅约300平方尺，是长形布局，阔约11尺。摆放电视柜及沙发后，中间可以多摆放一张茶几，都不会觉得很狭窄。单位向西南，望向后山景﹐距离较想像中更近。虽然整体乾净企理，但设计款式略带年代感，买家或需预留资金装修。
现时屋苑只有约5个放盘，价钱由1150万元至1790万元，尺价介乎约1.13万元至约1.51万元，放盘单位属于同类型单位中叫价最低，究竟业主有没有把价钱叫低。先参考四间银行的估价，介乎898万元至1004万元，较业主叫价低约一成二至两成一，不过未连车位。如果连车位，恒生估价则调高至998万元，但都较业主的叫价低约一成三。相反业主的叫价，反而更加贴近近期同类型单位的成交。3月中44座一个A室单位，同样959平方尺，望向后山景，就以1070万元易手，尺价约1.11万元。不过要留意这个单位是位处低层，代理指翡翠花园近3个月的成交，平均尺价约1.2万元。即使附近有大型新盘开售﹐都对这一带屋苑没有太大影响。如果是买作投资，代理指同类型的放租盘，每月叫租2.6万元﹐折合每尺约27元。如果以业主现时开价1150万元计算，未扣除管理费前，租金回报率有2.7厘。不过我认为这一带的屋苑﹐不太适合购买作投资放租用途。虽然整体环境清幽舒服﹐但始终远离市中心，附近没甚么民生配套，交通又不是很方便。若遇白石角一带屋苑的三房单位相比，竞争力或会较低。
有用 2
