2024-04-26 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三百五十六期 2022年1月19日] 香港住宅問題一直未有解決，在樓價升幅遠高於一般收入的情況下，發展商只好「將貨就價」，將單位愈劏愈細，導致市民住屋環境愈來愈差，社會時常有要求政府立例管制人均居住面積的聲音，但一直無進一步行動。
去到近日，為回應市民希望「住大啲」的訴求，政府早前公布下個季度賣地計劃，並為屯門一幅住宅用地設單位面積下限。有關地皮將會以招標方式出售，預計可提供2,020個單位，規定每個單位實用面積至少280呎（26平方米）。
為什麼會這樣釐定面積呢？發展局局長黃偉綸表示，訂立相關要求時，考慮到去年推出的觀塘安達臣道港人首次置業項目，實用面積下限約250呎，而由於屯門用地是用作興建私人房屋，因此認為有關下限應較資助房屋高。
此外，港鐵新一季推出的將軍澳百勝角通風樓項目，提供550伙，亦同樣地設有「規定最低單位面積」條款，每伙單位實用面積最低為280呎，以讓市民有更大的居住空間。
消息一出，眾說紛紜，有的認為政府「試水溫」，估計不久將來，將會成為必然的限制，令到200呎以下納米樓將絕跡；有人覺得即使限制最少280呎，居住空間仍然不足夠，政府應要再增加多點。
事實上，實用面積不等於居住面積，那280呎的單位實際有多大呢？在現行的一手住宅銷售條例下，實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，計算內部的間隔及柱的面積，包括露台、工作平台及陽台等。
然而現時大部分新盤設計中，都會設有22呎露台及16呎工作平台，甚至將兩者合併，令露台面積大增。即是說，即使不扣除牆身等面積，280呎的單位最多只有240呎左右。
近日有消息指，有中小型銀行考慮停做納米樓按揭，主要是因為納米樓的呎價過高，而且又可以承造9成按揭，樓價一旦下跌，銀行便承受風險。因此銀行在風險考慮下，對納米樓按揭態度轉趨審慎，甚至拒絕審批。
就著市場傳出有銀行停止接受納米樓的按揭申請，有人形容為納米樓末日，單位難以轉手，投資價值大跌。筆者認為這個想法未免有點太誇張，其實現時暫時只有1間銀行有此考慮，暫時未見有擴大的跡象。
我們都沒有水晶球可以預知未來，究竟政府日後會否全面落實限呎條款，仍然是未知之數。但無可否認的是，納米樓樓價相對較低，市場有一定需求，估計即使落實限制，大部分銀行仍會承造有關按揭申請。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得185.19（反映2022/01/03至2022/01/09(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.54%，較上年同期上升4.91%。
四個分區只有九龍區錄得升幅，按周上升1.17%，新報181.41，較上年同期上升4.49%。反之，港島區跌幅最多，按周下跌2.75%，最新錄得186.79，較上年同期上升1.41%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得200.27及174.4，按周分別下跌0.75%及0.55%，較上年同期分別上升5.40%及7.18%。
-- 沙田第一城中層戶 $591.8萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，該行新近錄得沙田第一城成交，單位為51座中層H室，實用面積304平方呎，2房，獲買家以$591.8萬承接，實用面積平均呎價$19,467。
-- 屯門兆禧苑2房 成交價$465萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近促成屯門兆禧苑D座高層10室，實用面積415平方呎，2房，減價$15萬至$465萬（自由市場價），實用面積平均呎價$11,205，屬稍低於市價成交。
-- 馬鞍山雅景臺低層戶 $650萬易手--
世紀21奇豐物業海典灣分行區域經理胡佩碧表示，日前促成馬鞍山雅景臺4座低層A室，實用面積475平方呎，2房，成交價$650萬（自由市場價），實用面積平均呎價$13,684。
-- 天水圍居屋天盛苑3房 $550萬沽出--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天盛苑P座高層5室，實用面積650平方呎，3房連套房，獲區外綠表客以$550萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$8,462，屬市場價成交。
-- 長沙灣映築周六售138伙 --
由恒地發展的長沙灣映築加推35伙，實用面積介乎322至323平方呎，價單定價$719.3萬至$805.3萬，價單呎價$22,269至$24,932，扣除最高5%折扣，折實價$683.33萬至$765.03萬。項目將於本周六 (22日) 展開首輪銷售，涉及138伙。銷售當日將於分A組及B組兩輪時段揀樓，其中A組買家必須選購2伙，惟該組別可出售的單位設16伙為上限。而B組買家可選購1伙，但不多於2伙。
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