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樓市高低價波動,料加息預期壓後市

[28Hse 三地產焦點 第九十期 2016年11月30日] 新「辣招」的推出,究竟市場發生了什麼變化?是否如市場所料的樓市會轉勢?還是只是交投呈膠著狀態?綜合市場的消息,樓市暫未見有明顯向下,反而形成了癲價、低市價兩極化現象。

在「辣招」的效應下,二手市場受到沖撃,部分業主願意減價提早離場,好像是沙田第一城31座高層27室,實用面積327平方呎,成交價$447萬,實用面積平均呎價$13,670,低市價約3%。

有人心急低價出盤,亦另有人願意出價承接高價盤。據消息,馬鞍山雅典居6座高層C室,實用面積875平方呎,望全海景,連車位售$1,038萬,實用面積平均呎價$11,863,創該屋苑標準分層戶成交價新高。

樓市再現兩極化,有市場人士認為這是一個預警,樓市將會向下調整;亦有人覺得「辣招」對樓市的影響不大,市民入市氣氛依然濃厚,另有人覺得政府「整色整水」,新「辣招」完全不是對症下藥。

而筆者則認為,短時間內難以見到「辣招」的成效,因為市場仍需時間來消化信息,再者其實「辣招」的出現只是阻止投資者入市,為熾熱的樓市減溫,從而讓政府有充份時間去制訂有效的措施、增加土地供應,並不是可令樓價即時崩塌。

雖則發展商現以不同的付款方法及優惠「拆招」,對一手新盤的影響相對較少,但現階段影響樓市的因素並不少,包括新盤賣樓數目明顯減少,以及美國加息機會大。相信樓市兩極化只是受外來因素影響,故此,究竟樓市是跌是升,還是持平仍是未知之數。

聯邦基金利率期貨顯示,12月14日加息機會已達到100%,估計加息1/4厘。高盛資深中國經濟分析師鄧敏強表示,待特朗普正式就任美國總統,或會推出更多刺激經濟措施,屆時加息步伐將快過市場預期。他預計,美國下月將加息一次,明年將加息三次,而後年則會加息四次。

其後,相信大家都會關心究竟香港會否跟隨美國的加息步伐。由於香港實行聯繫匯率,在一般情況下,香港銀行是有需要跟隨美國加息的,即透過自動的利率調節機制,以維持港元匯率穩定。

雖則香港現時銀根相當充裕,有不即時跟隨加息的空間,但如果美國一旦踏入加息周期,持續加息,香港不可能不跟隨加息,換言之低息時間也不拖不了多久。若香港決定加息,樓市必然會受到影響,事實上加息令供樓成本增加,是一個可令樓市下跌的因素。

縱然美國是否會加息,以及香港會否跟隨只是後話,始終買樓是人生其中一項重要投資,牽涉的事件甚多。再者,現時市場存在不少暗湧,有意買樓的人,千萬不要輕舉妄動,不妨「停一停,諗一諗」,密切留意息口走勢,先再考慮是否入市。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報144.08(反映2016/11/14至2016/11/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.09%,較上年同期上升2.72%。

本周4個分區中,只有港島區及九龍區錄得跌幅,前者新報154.97,按周下跌0.18%,較上年同期上升3.36%,而後者則新報142.04,按周下跌1.32%,較上年同期上升3.10%。而新界(東)及新界(西)區均錄得升幅,分別錄得150.72及129.15,按周分別上升0.82%及1.23%,而較上年同期上升3.15%及1.59%。

上周成交個案

-- 大圍居屋海福花園2房 $498萬獲承接 --
世紀21奇豐物業大圍分行區域經理張文鏗表示,日前錄得大圍居屋海福花園1座中層C室易手,實用面積401平方呎,2房間隔,座向東北享山景,獲單位現有租客以$498萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$12,419,創該屋苑成交呎價歷史新高。

-- 屯門豐景園中層戶 $369萬易手 --
祥益地產分行主管林英傑表示,新近促成屯門豐景園成交,單位為3座中層5室,實用面積340平方呎,日前獲一名區內首置客以$369萬購入,實用面積平均呎價$10,853,屬市場價成交。

-- 藍田鯉安苑2房 成交價$490萬--
世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示,日前促成藍田鯉安苑A座高層01室成交,實用面積516平方呎,2房間隔,外望開揚樓景,原叫價$530萬,後減至$490萬(居二市場價)易手,實用面積平均呎價$9,496,創該屋苑居二市場成交呎價新高。

-- 屯門啟豐園高層戶 $360萬易主--
祥益地產高級營業經理林偉光表示,日前錄得屯門啟豐園3座高層C室易主,實用面積325平方呎,房間擁海景景觀,成交價$360萬,實用面積平均呎價$11,077,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大角咀浪澄灣62伙下周六售 --
恒隆旗下的大角咀浪澄灣首度推出第2座單位,發展商推出第4張價單,涉及183伙,涉及1、2、7、8及9座,價單定價$887萬至$7,000.9萬,價單呎價約$1.57萬至$4.28萬不等,其中62個單位將於下周六(12月3日)發售。

-- 紅磡維港‧星岸14伙周五售 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸舉行記者會,公布項目最新部署。長實營業經理曹晈明小姐表示,本周五(2日)將推出14伙位於第1、2、3及5座的3至4房高層單位,價單定價介乎$2,544.5萬至$7,602.3萬,價單呎價介乎$33,702至$53,994。

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