2024-05-09 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百一十六期 2019年5月8日] 10年來最短、歷時只有5個月的樓市調整期結束了。樓價自去年8月高位下跌約10%，然而近日樓市重回升軌，且升幅有加快迹象，令不少市民慨嘆錯過入市機會。
經歷短暫調整後，多間大行對樓市前景的睇法不同了，由原本睇淡後市，轉軚為睇好樓市前景。以滙豐證券為例，原本預測今年樓價下跌5%至10%，後來改口為預測樓市上升10%，並且超越去年高位。
為什麼會忽然轉軚看升？滙豐證券歸納出5大原因，包括美國聯儲局上月公佈加息周期結束、2019-20年賣地計劃反映中期土地供應消耗、樓市獲銀行按揭政策支持、金融市場下半年表現改善將帶來正面的財富效應，以及空置稅立法將加快資產流轉。
那市民對樓價走勢的睇法呢？花旗銀行公布今年首季市民置業意向調查結果，42%受訪者認為本港樓價於未來12個月上升，按季大幅上升24%；反觀認為樓價會下跌的由57%大幅下降至24%。
調查亦反映出一個很奇怪的現象，就是即使市民認為未來樓價會上升，但對於置業的興趣卻不減反增。根據調查，26%受訪者表示現時對置業「非常感興趣」或「頗感興趣」，比例創調查新高。
除此之外，數據亦反映在不同組別的受訪者當中，年輕及未婚市民較渴望置業。報告未有提及有關原因，筆者估計是因為結婚而置業，想成家立室，或者為改善居住環境。
無奈的是，以現時香港的樓價來說，即使有意欲，要儲夠首期上車並不是容易的事。即使有足夠的首期，又不代表可獲銀行承造按揭。以現行的政策來說，申請按揭須經過雙重入息測試，第一是供款入息比率，第二是按揭壓力測試。
有些人正因為入息爭少少，而錯失了上車機會，究竟有什麼方法可以填補人工落差呢？第一是依賴其他收入來源，包括兼職收入、租金收入及股息收入等，但不是每間銀行都願將股息納入入息。
除此之外，值得留意的是，每間銀行計算股息方法各有不同，有的以最近一至兩年的平均股息計算收入，有的以某時段股票平均價值，然後乘以預期股息率計算。
第二是找一間銀行計算花紅及佣金作入息，而且是計法最有利自己的。以花紅為例，有的以過去2年花紅，再除24計算入息，有的以過去1年花紅，再除12計算入息。
基於銀行審批按揭時，各有不同的做法及計法，筆者建議大家可詢問多幾間銀行，正所謂「機會是留給有準備的人」，當作好準備，一旦樓市再踏入樓市調整期，就不會再次錯過入息的好時機。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得183.92（反映2019/04/22至2019/04/28(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.40%，較上年同期上升0.96%。
本周只有港島區錄得跌幅，按周下跌0.38%，最新錄得191.86，反之較上年同期上升1.22%。而新界(東)升幅最多，按周上升2.53%，新報197.81，較上年同期上升4.60%。而九龍及新界(西)區分別錄得184.34及166.54，按周分別上升0.80%及0.86%，較上年同期分別上升2.03%及2.84%。
-- 黃大仙鑽嶺1房 $468萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得黃大仙鑽嶺成交，單位為中層G室，實用面積214平方呎，1房1廳，望開揚景觀，原開價$468萬，減價$33萬至$435萬沽出，實用面積平均呎價$20,327。
-- 新屯門中心低層戶 $575萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得新屯門中心2座低層G室成交，實用面積455平方呎，擁部分海景，成交價$575萬，實用面積平均呎價$12,637，屬市場價成交。
-- 沙田濱景花園3房 $895萬獲承接--
世紀21奇豐物業一城站分行高級分行經理李嘉文表示，日前錄得沙田濱景花園成交，單位為3座高層E室成交，實用面積544平方呎，3房連套房，原開價$900萬，後減價至$895萬獲承接，實用面積平均呎價$16,452，屬市價水平。
-- 屯門新圍苑中層戶 成交價$428萬--
祥益地產分行經理黃文樂表示，日前促成屯門新圍苑成交，單位為D座中層4室，實用面積554平方呎，附設雅緻裝修，獲區內綠表客以$428萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$7,726，屬市場價成交。
-- 大埔海日灣II加推307伙 --
由億京發展的大埔海日灣II加推第3張價單，涉及單位307伙，實用面積介乎243至1,866平方呎，定價由$449.6萬至$3,078.9萬，呎價$15,140至$22,399，最高折扣7.5%。新推單位將於下周一佛誕翌日假期（13日）開售，本周六截收登記。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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