2024-04-25 28Hse Editor
一手樓近年主導樓市，不少新盤推出超長成交期，業主可以「先住後付」，究竟這種付款方法是否最著數？有甚麼隱藏費用要注意？
「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。當買家簽署買賣合約時，需要先付樓價若干成數的訂金，剩餘金額則需於指定年期過後繳付，讓買家不用即時供款，便可入住單位。「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業，並且有較長的時間去安排資金。
的確，此方法對換樓客十分吸引，因他們可以先繳付較少的首期入住新屋，之後再有更多時間讓他們放售現有單位，避免同時要供兩層樓，減輕供款壓力。然而先住後付的形式有不少細節要留意，準買家要留意合約上可能出現以下隱藏費用。
假設發展商提出1,400日的先住後付計劃，通常買家在簽署臨約時，需要支付樓價5%，再於若干天數後支付5%，餘下樓價90%則在買方簽署臨約後1,400日內支付。以一個3,000萬元單位計算，即在短期內只需支付300萬元便能置業。
許可證費用回贈不計算在合約樓價內
不過，買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住，要支付樓價若干成數作為許可證費用，假設物業准用許可證費用為樓價10%，3,000萬元物業即要支付300萬元（1,000萬元x 10%）。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。3年後申請按揭時，由於「許可證費用」回贈不計算在合約樓價內，銀行會把這5％回贈扣減樓價後才計算貸款額。假設住宅合約價為3,000萬元，5％「許可證費用」，即150萬元，準業主3年後臨成交前申請5成按揭，銀行只會以2,850萬元計算貸款額，即1,425萬元，而不是以3,000萬元計算；而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放，買家便需要準備多75萬元首期。
此外，買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金，一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金，樓價為500萬元，即業主需要每年支付25萬元作為佔用物業金(500萬元x 5%)。如果順利完成交易，可以回贈形式發還。
再者，部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」，形式類似像簽署租約，例如早前有發展商提供61至270日的租期，期間的總租金為樓價的10%，分10期繳付。
一堆不能發還的雜項開支
先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支，例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支，一般也需要由買方負擔，使用付款計劃前要先行計計數。雖然大部份先住後付入住期間所繳付的金額能夠在樓價中扣除，但買家仍需要更仔細財務規劃，才能完成整個付款程序，另外要考慮估價等因素。以上例子只供參考，大家買入單位前，應留意價單及各項付款方法。
若涉及發展商任何優惠或回贈，例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品包，只要這些「着數」不是反映在合約樓價上，銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。
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