2024-05-03 28Hse Editor
受加息在即及疫情仍未明朗的陰霾氣氛籠罩，近月樓市呈走下坡之勢，加上新盤定價貼近二手市場及移民潮的帶動，新聞偶有「蝕讓」成交或「劈價」放售的報導。另一方面，差估署公布6月份私人住宅售價指數連跌2個月，創近4個月最大單月跌幅。成交價下跌，將影響未來估價指標，對樓市發展及買賣雙方影響深遠。
估價對物業買賣相當關鍵，皆因銀行是以物業估價決定最終批出的按揭成數及借貸額。理論上估價越低，銀行批出的貸款額或相應減少，買家的首期開支則隨之增加。假設某單位成交價為800萬元，買家原打算承造8成按揭，首期為160萬元，借貸額為640萬元。但銀行的估價只有750萬元，若按揭成數不變，首期要增加至200萬元，借貸額為600萬元，即首期開支增加了40萬元或25%。
而銀行沿用的估價行不盡相同，衡量物業估值的準則亦各有千秋，但基本上影響物業估價的因素可分為物業的類型、質素、附近的成交等。若樓價及成交價持續下跌，或會影響未來物業估價走勢。另一方面，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私人樓審慎，若買家購買相關物業並承造高成數按揭，按保公司或會再重新進行估價，而且態度或比銀行更為審慎。此外，最近新盤熱賣，當中有大部份買家選用建築期付款方式入市，好處是可以待物業成交時於銀行以高成數按揭上會，首期開支大大減低。不過，要注意如樓市正值下行周期，銀行有機會重新估價，或令估價低於買入價，買家需要抬錢上會，首期開支大大提高。
如買家在申請按揭時遇到估價不足的問題，方法有二。第一是考慮抬錢上會，填補首期開支增加的部份，但前提是要有足夠的備用資金；第二是增加按揭成數，例如由原本按揭成數8成增至9成，前提是原本未打算借到盡。更折衷的辦法是在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價，若估價不足嘗試向賣方大膽還價，以及考慮其他銀行尋找更高的估價。最後，建議買家凡入市置業前，都要量力而為及衡量自身及經濟環境，盡可能預留多些備用資金以備不時之需。
經絡按揭轉介營運總監張顥曦
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