2024-04-30 28Hse Editor
近日有報導指九龍城將有「高齡新盤」登場，有別於一般新盤配套，此「新盤」是已屆49年樓齡的唐樓，而且「交樓標準」十分獨特。如有興趣的買家，可否找銀行承造按揭？買唐樓又有什麼需要注意的地方？
位於侯王道24及26號的「新盤」項目，於1973年批出入伙紙，迄今再推售剩餘的6伙單位，實用面積分別為375及424平方呎，定價介乎420萬至550萬元，呎價為11,200至12,972元。不過，此項目屬唐樓，不設升降機，即買家需步行樓梯上下樓。而單位最特別之處是已停水停電，即燈、冷氣、熱水、氣體供應等欠奉。樓書亦提到，項目各單位之間隔及裝置、裝修物料及設備並非新造，無論用料及手工均屬「次級」，整體而言屬失修狀況。此外，建築事務監督曾於4月份指該建築物構成危險，頒令物業擁有人須於年內完成樓宇外牆進行翻新及加固等工程。因此，是次「新盤」多謂問題多多。
雖然該盤鄰近沙中線宋皇臺站，而且舊區收購潛力無限，但如要購入此物業並承造按揭，相信難度十分高。由於該盤樓齡已接近半世紀，其現狀更涉及修葺令及質素參差等嚴重問題，估計銀行難以對此進行估值，及考慮到單位的風險及轉售潛力等，銀行的按揭批核有機會相當嚴格，甚或拒批按揭，買家有機會要一筆過支付樓價。
事實上，因唐樓多數涉及樓齡大、估價不足、潛建等問題，銀行對唐樓取態相對上較私樓保守，只有部份銀行願意承造唐樓按揭，息率亦有所不同。如有意購入唐樓並承造按揭，以下幾點需要留意。
（一）按揭未必可做足30年。大部份銀行以「75減人齡／樓齡」計算最高按揭年期，並以較低者為準，若樓齡已屆50年，最長按揭年期只有25年。年期縮短，變相買方的每月供款將有所增加，壓力測試要求亦會提高。（二）估價不足有機會要抬錢上會。由於多數唐樓樓齡偏高，而且質素參差，交投亦比一般私樓疏落，銀行缺乏參考指標，因此估價會相對保守。若估價不足，買家有機會要多付首期上會，增加置業開支。（三）小心契約問題。如單位涉及潛建、維修或釘契等問題，嚴重的話銀行或拒批整個按揭貸款，買家宜先查契，確保單位不涉及釘契問題。
對銀行來說，唐樓按揭具有一定程度風險，銀行取態不一，籲有意入市者先了解清楚箇中風險，並向銀行詳細了解，量力而為入市。
經絡按揭轉介營運總監張顥曦
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