2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百七十二期 2022年5月18日] 市場相當關注美國加息消息，然而「不加不加還須加」，一如市場預料，美國聯儲局宣布加息0.5厘，聯邦基金利率區間提升到0.75厘至1厘，是22年來首次加幅達到半厘。
此外，聯儲局亦宣布由6月開始縮減資產負債表，每個月縮表上限475億美元，9月將會擴充至$950億美元，以推升長期利率，提高企業融資成本，從而令美國金融環境收緊。
那美國開始加息，香港會跟隨嗎？本港銀行暫時未有加息，不過金管局總裁余偉文說，美國加息一段時間之後，港息便跟升，而今次港息上升的時間，可能較上次加息周期快，呼籲市民置業時小心。
事實上，當美國加快加息步伐，香港無奈要跟隨，受到影響的事有很多，包括借私人貸款、大學生的免入息審查貸款、信用卡逾期還款罰息的年利率等，當中最多人留意的必然是加息對供樓人士的影響。
若然利率上升的話，對業主有什麼影響呢？以現時香港的情況來看，由於香港通脹問題不嚴重，即使要跟隨跟息，加息幅度會較為溫和，預期是次美國加息對本港樓市實際影響不大。
現時不少供樓人士選用港元銀行拆息按揭（H按），然而H按所參考的香港銀行同業拆息（HIBOR）較為波動。當美國踏入加息周期時，HIBOR利率會上升，H按用家會受到影響。
目前大型銀行H按息率低至H加1.3厘，H按計現時實質利率約1.5厘，以HIBOR上升至1厘，實際按息2.3厘為例子去計算，究竟每月供款會增加多少呢？
以百萬元樓按，還款期30年計算，每月供款會由$3,451上升至$3,848，相差$397，升幅11.5%。相比之下，實際利率相對較低，H按的供樓人士開支未算有所大增。
每次討論加息影響時，往往把焦點集中在對按揭供款增加，而忽略了其實都會導致部分上車人士未能通過銀行壓力測試的。壓力測試的推出是要為按揭借款人增加應對加息的防守力，以防止市民因利息上升而無力供樓，因此亦有助銀行降低信貸風險。
加息週期下，是買樓入市好時機嗎？其實是用作自住的話，置業前做好預算，計好數，幾時都是入市好時期，因為供樓時間很長，樓市中途難免會升升跌跌，樓價的升跌不影響住屋需要。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得181.25（反映2022/05/02至2022/05/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.82%，較上年同期下跌1.32%。
四個分區均錄得跌幅，當中新界(西)區跌幅最多，按周下跌1.90%，最新錄得167.65，較上年同期下跌2.80%。反之跌幅最少的是港島區，按周下跌0.73%，新報186.83，較上年同期下跌2.66%。而九龍及新界(東)區分別錄得175.75及193.92，按周分別下跌1.24%及1.46%，較上年同期分別下跌2.56%及1.58%。
-- 北角健威花園2房$810萬離場 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，剛易手為北角健威花園C座高層06單位，實用面積456平方呎，建築面積514平方呎，2房設計，單位眺望南面開揚景，成交價$810萬，實用面積平均呎價$17,763。
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中原地產河畔花園分行經理曾展鵬表示，日前促成沙田河畔花園C座中層05室成交，實用面積269平方呎，建築面積385平方呎，2房，原叫價$458萬，後減至$452.5萬易手，實用面積平均呎價$16,822。
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美聯物業西半山西營盤站分行首席高級營業經理陳凱廸表示，日前錄得西半山福臨閣高層D室成交，實用面積394平方呎，建築面積約為535平方呎，單位景觀開揚，成交價$750萬，實用面積平均呎價$19,036。
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祥益地產高級分行經理林家倫表示，新近促成天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 5座高層B室易主，實用面積630平方呎，3房連套房，獲區內客以$658萬承接單位，實用面積平均呎價$10,444，屬於市價成交。
-- 元朗柏瓏II再加推 周五首輪售428伙 --
由信和發展的元朗柏瓏II，加推3號價單涉122伙，實用面積352至974平方呎，價單定價$775.2萬至$2,129.5萬，價單呎價$20,312至$24,031，扣除最高16%折扣優惠後，折實售價$651.16萬至$1,788.78萬，折實平均呎價$17,062至$20,186。發展商同時公布首輪銷售安排，將盡推3張價單合共428伙，於本周五(20日)開賣，將於本周四(19日)截票。
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