2024-04-29 28Hse Editor
私樓施工量於去年第四季突爆升至1.41萬伙，按季激升19倍，數字相當嚇人。乍看之下，好像代表着供應量上升，但只要回顧過去一年的市場環境變化，得出的結論可能不盡相同。除了疫情影響施工進度外，大型私人項目的施工亦突然推高數字，其中單計新地十四鄉項目，就佔了第四季動工量當中38%（5,400伙），但未來是否持續有這樣巨無霸式私人項目令人存疑，加上政府正考慮賣地時加入單位面積下限，料會令未來單位供應量減少，因此有業界人士以「曇花一現」來形容上季土地供應量爆升的現象。
十四鄉項目佔上季動工量38%
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺昨分析，上季單計十四鄉一個「巨無霸」項目開展工程，已經佔了第四季動工量當中的5,400伙，再加上十四鄉項目實屬「縮則」加密，而並非真正的新地皮，因此雖然潛在供應在數字上好像大增，但這只能算是「曇花一現」，相信短期內的私樓落成量仍然偏低。
翻查資料，新地西貢十四鄉住宅項目過去曾於2013年批准興建4,930伙，單位平均面積980方呎，後來發展商向城規會申請增加發展密度20%，住用樓面提高至579.3萬方呎，單位數量激增至9,500伙，規模逼近鴨脷洲海怡半島（約9,812伙），但改則後單位平均面積縮約38%至約610方呎。
葉文祺直言，未來3至4年有9.8萬伙潛在供應，雖然屬近年新高，但觀乎過往經驗，實際落成量往往與運房局的潛在供應有一段距離，故認為有關數字參考價值一般。資料顯示，去年私樓落成量只有1.44萬伙，比2020年大跌三成，距離基金會年初預測的15,910伙，或差估署預測的18,230伙，都有一段距離。值得留意的是，過往十年之中，只有兩年的私樓落成量達到差估署的預期。
賣地限單位面積令供應減少
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦指出，去年住宅施工量創近年新高，主要是大量項目在第四季施工，未來一季的施工量及落成量取決於疫情，如第五波疫情持續，相信會再影響施工時間表及落成進度。此外，他預期政府在官地供應住宅步伐方面仍會較慢，上季只有兩幅中小型地皮推出，而未來一季供應主要來自青山公路大欖段用地。
此外，政府早前公布，往後推地時將加入單位面積下限的賣地條款，如果在限呎的同時，卻未有同時放寬地積比率及增加可建樓面，可預見未來供應數目會因此而下降。展望未來供應，他認為短期供應尚且足夠，但2026起中長線土地供應視乎「北部都會區」的發展進度，因北區發展同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。
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