2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百四十六期 2021年11月10日] 樓市暢旺，不少人都會趁機「樓換樓」，然而業主在售出舊有物業後，未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位，因此換樓客「售後租回」原有單位情況普遍，採用此租住形式有什麼需要注意呢？
「售後租回」，顧名思義就是業主將單位售出後，再租住原先物業一段時間，好處是可以減少遷居煩惱。假設換樓客未能即時入住新居，他們要另覓短租單位，甚至需要尋找地方安置舊有物業的傢俬。
若果他們採用「售後租回」，就可以由兩次搬遷縮減至一次，直接由原有單位搬到新居，節省了一次搬屋使費及迷你倉租金，以及尋覓單位的時間。此類租約與一般短租頗有不同，以下為有關注意事項：
最重要的是，會影響新業主的按揭申請的，尤其是要申請高成數按揭的。有些人會誤以為數月的短期租約，銀行不會視單位為出租物業，仍可以以自用條件申請接揭。
但是根據現時監管要求，「售後租回」合約就算寫明只是短租1個月，已經不符合按揭保險申請自用原則。如果物業為出租單位，不論任何樓價，最高按揭成數為五成。
因此，為了承造高成數按揭，買定通常會「走灰色地帶」，不為此類租約打釐印，雙方訂立條款後，租約交由地產代理保管，或雙方私下保管；而租金方面，由於租約時間較短，新業主有機會要求租客一次過支付所有租金。
除此之外，那買賣合約要列明「售後租回」嗎？事實上，合約上有這條款，無疑對雙方都有保障。但當銀行檢查買賣合約時，有機會影響按揭審，因此，最好申請按揭前先向銀行查詢，以了解他們的取向。
還有一樣值得留意的是，簽訂了「售後租回」合約後，對整個物業買賣流程不會造成影響，買賣雙方仍要如常簽署正式買賣合約、交付訂金、相約驗樓及支付尾數等。
唯一不同的，賣家在交吉當日變成租客，故毋須在這天交鎖匙予新買家，直至租約完結後，才需要交收鎖匙；而水費、電費、差餉、管理費等轉名手續，亦要等短租完結後才需要處理。
如果不幸比銀行定義為不是自住，只批出5成按揭，買家可以怎樣做？在租約完結前，只可以選擇「抬錢上車」，在難以支付額外首期的情況下，不少人都只能最終撻訂收場。
直至租約完結後，符合自用原則時，買家可以向原按銀行作自用聲明及提供退租書，其後重新加按或申請按保，需要到律師樓改按掲契，但過程中或會有律師費用或銀行罰息費用。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.27（反映2021/10/25至2021/10/31(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.05%，較上年同期上升4.85%。
本周九龍區升幅最多，按周上升0.34%，新報181.21，較上年同期上升3.12%。而新界(西)區亦錄得升幅，按周上升0.06% 最新錄得177.16，較上年同期上升6.40%。反之，港島及新界(東)區錄得跌幅，分別錄得189.68及200.51，按周下跌0.93%及0.44%，較上年同期分別上升1.96%及3.85%。
-- 黃大仙居屋德強苑2房 $507萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，新近促成黃大仙居屋德強苑成交，單位為B座中層08室，實用面積404平方呎，2房，原開價$525萬，後減至$507萬（居二市場價）成交，實用面積平均呎價$12,550。
-- 屯門南浪海灣高層戶 $920萬易主 --
祥益地產高級分行經理林英傑表示，日前錄得屯門南浪海灣3座高層A室，實用面積691平方呎，景觀開揚，減價$10萬，成交價$920萬，實用面積平均呎價$13,314。
-- 北角富利來大廈高層 成交價$418萬--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角富利來大廈成交，單位為A座高層03室，實用面積238平方呎，1房外望樓景，獲區外首置客以$418萬承接，實用面積平均呎價$17,563。
-- 屯門嘉悅半島2房 $663萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近錄得屯門嘉悅半島1座中層D室，實用面積447平方呎，2房，累減$17萬，以$663萬獲承接，實用面積平均呎價$14,832，屬市場價成交。
-- 上水華第第一期上載樓書 --
由資本策略旗下的上水新盤華第第一期上載樓書，項目位於粉錦公路333號，設有5幢洋房，實用面積由5,809至6,940平方呎，全部大屋設有私人花園連游泳池、平台及停車位。
Like 1
