2024-05-03 28Hse Editor
本月初施政報告提出「北部都會區」發展藍圖，引起市場熱烈討論。觀乎樓市的反應，市民由施政報告之前的觀望，變回積極入市，多個新盤亦火速開賣，新規劃未有扭轉市民對短期供應不足的預期，反有火上加油之勢。業內人士分析，今次施政報告大增土地供應並非無牙老虎，只是這隻老虎仍在深山中，要衝破層層難關才走到跟前，未足以令人生畏。再者，這些長遠供應中七成屬公營房屋，大大減低對私人樓市的衝擊。
施政報告提出建設「北部都會區」，整個都會區發展完成後，總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，共可容納約250萬人居住。數字聽上去相當嚇人，細看規劃的細節，面積約300平方公里的「北部都會區」，其實大部分來自現有發展區，額外開拓作住宅和產業用途的土地大約600公頃，而這些額外土地估計可提供的住宅單位為約16.5萬至18.6萬個。
「北都」20年供5.58萬伙私宅
按政府過去的供應方向，這批新增單位中，估計亦會有七成屬公營房屋，三成用作私人住宅，即大概4.95萬至5.58萬伙。縱觀過去5年本港一手住宅總註冊量為84,258宗，平均每年約16,852宗新盤成交。換言之，今次發展期長達20年的「北部都會區」，所額外增加的私人住宅單位只約足夠本港3年的一手單位消耗量，若攤長20年來計，平均每年供應2,790伙，只佔每年一手註冊量約16.56%。
再看施政報告中，提到有關私人住宅供應的部分，內容只簡單提到未來10年會有170公頃土地，透過賣地及鐵路物業提供10萬個私宅單位（未計市建局及私人發展項目），反而更多着墨於過渡性房屋及公營房屋等部分，然後再大篇幅講述政府如何加快釋放土地，這些都顯示「頭輕尾重」的現象不只出現在公營房屋，私人住宅供應亦如是。
房策維持私樓緊缺供應
此外，政府早已把新增供應的重心放在公營房屋上，定下七成公營房屋、三成私人住宅的比例，側面上亦削減了私人住宅供應量，一定程度反映政府的房策方向是盡力滿足市民上車及住屋需要的同時，盡量將今天的私樓價格影響減至最少，以保持樓價穩定。
明眼人也看出來，花20年構建的「北部都會區」是一項相當長遠的規劃，未來推進速度能否順利，仍要看政府的魄力。由過去多年政府增加土地的難度看來，今天市民仍然無法對這項長遠發展的落實進度給予足夠信心。由於遠水未能救近火，即使「北部都會區」這個全新規劃有助加強與深圳規劃銜接，開啟香港融入國家發展大局的新時代，但如何讓規劃落實，卻是對未來幾屆政府官員的考驗。
既然政府無意推冧私樓價格，政策方向又傾斜公營房屋，兩相制衡之下，可以想像供不應求下未來樓價將會持續穩定，或呈小升格局，但過去樓價大升的黃金時代或許亦難再出現。●香港文匯報記者 顏倫樂
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