2024-04-25 28Hse Editor
首期月供收入門檻樣樣增 置業夢更渺茫
樓價持續上升，最新的7月份差估指數連升7個月，累升4.32%，較疫情爆發以來的去年2月的低位更累升6.13%，業界普遍預料差估指數下月就會破頂。樓價回升6%是什麼概念？以上車屋苑嘉湖山莊為例，近日一個550方呎單位以615萬元成交，若在去年低位時買入就只需580萬元，慳35萬元。然而，實際上上車盤過去一段時間升幅跑贏大市，現時嘉湖山莊平均呎價11,647元，較去年2月最低位的10,270元升達13%，意味短短1年半時間，上述物業其實已漲價逾70萬元，一個打工仔若年儲10萬元，就相當多捱7年。 ●香港文匯報記者 顏倫樂
本港經歷2019年的黑暴之後，去年來再遭受新冠疫情打擊，樓價曾回落。翻查數據，差估署樓價指數於去年2月曾低見373.4點，然而短短1年半時間內，樓市已收復失地，兼逼近2019年5月份的歷史高位396.9點，最新的7月份差估指數報396.3點，較6月份的394.5點升0.46%，為近26個月新高，比2019年5月份的峰頂僅差0.15%。
樓價較疫情低位升逾6%
值得留意，差估署樓價指數已連升7個月，對比去年2月疫情爆發以來的低位更上升6.13%。聽上去升6%不算多，但作為一名首期不多的上車客，升6%前後需要支付的費用及計算月薪分別很大，分分鐘相當一個打工仔捱十年八年才能儲到的血汗錢。舉例嘉湖山莊最近有一宗成交，單位面積550方呎，以615萬元成交，換算樓價升6%，若去年2月低位買入，則可以慳35萬元，樓價只約580萬元。
上車盤最誇 嘉湖升13%
不過，升幅6%指的是整體樓價，殘酷的現實是，上車盤是今次升市火車頭，個別屋苑升幅跑贏大市甚多。中原數據顯示，嘉湖山莊今天平均呎價約11,647元，較去年2月低位的10,270元升幅13%，即嘉湖山莊樓價的實際升幅大幅高於整體樓價走勢。計一計，上述的單位，去年低位時大約市價是544萬元，較今天成交價足足平了71萬元。
對於一名上車客來說，假設用盡按揭保險計劃借盡九成按揭，兼用盡供款年期30年，去年2月樓價544萬時，你需要準備的首期約54.4萬元及印花稅16.3萬元，連代理佣金及律師費等雜費等，合共置業成本約77.1萬元。這時你在壓測下每月入息要求為48,648元(可以找家庭成員擔保)，月供為20,312元(按實際利率2.5%計算)。
時間過去1年半，到今天單位成交價615萬元，你需要準備的是首期61.5萬元及印花稅19.5萬元，連雜費等合共約88.15萬元。以為首期賬面只是多11萬？事實上，這時你的月供已提高到22,963元，而壓測下每月入息要求更需要54,997元，對於大多數疫情下面對「凍薪」、甚至失業風險的打工仔來說，需要思考的便是這1年多以來，薪酬待遇是否有增加6,349元或13%，而按揭供款實實在在增加了2,651元。
這樣的情景下，無法負擔615萬元樓價的人士，便只能「水向低流」，考慮購買樓價更低的物業，這亦是為何近年每次升市，總是中小型單位先升。
越住越細 越細越多人爭
據昨日差估署資料，1,075方呎或以下的單位，從去年低位到今天已上升6.2%，對比之下，1,076方呎或以上的大單位升幅只得4.7%。值得留意，大單位上月樓價指數按月其實下跌了1.85%。
而中小型單位中，以B類及C類單位(面積介乎431方呎至1,075方呎)升幅最多，較低位升7.36%及9.9%，主要因為「林鄭Plan」下買家首期支出減少(透過按揭保險計劃放寬1,000萬元以下按揭成數至八至九成)，令此兩類單位交投量及樓價皆升，並且已為各類型物業中最先破頂的類別，甚至總升幅較430方呎或以下A類細單位的5.9%更多。
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