2024-05-08 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百三十一期 2021年7月28日] 由谷德昭主持的節目《納米無明火》引起廣泛討論，主持每集會到訪一個納米單位，借此了解他們對置業的想法，並在狹小的空間以無火煮食。節目題材夠貼地又寫實，引起不少觀眾共鳴。
當中有2集最為引起熱議，一對情侶為了儲錢置業及創業，租住了九龍城的100呎劏房，月租$4,200，平均呎租$42。單位空間非常有限，只能擺放到一張雙人床，活動空間欠奉。
而另一集就不是租盤，而是售盤來的，有一個年僅30歲的業主，是一名業務策劃經理，去年以$413萬購入1個深水埗面積只有204呎的「納米樓」，背山面海，供樓佔入息約三分一。
最可悲的是，極為狹小的居住環境，竟然有2個露台，其中一個更需要通過廁所的淋浴間才能出到去。扣除面積後，單位的可住面積約有170呎，因而不少網民認為業主被發展商「搵笨」。
香港寸金呎土，樓價愈來愈貴，發展商或業主「將貨就價」，只好將單位愈劏愈細，導致市民住屋環境愈來愈差，令人不禁反思究竟納米樓或劏房是有存在價值，還是窮人悲歌？
無可否認，納米樓的出現，是本港房屋供應扭曲的結果之一。但無奈的是，隨著香港樓價急升，納米樓成為了近年本地住屋的大趨勢，究竟納米樓前景如何呢？用作投資又是否有利可圖？
事實上，投資納米樓賺錢的人並不少，但現實中沒有穩賺不賠的投資。再加上隨著政府進一步放寬首置按揭保險後，$400萬至$800萬的物業，首置人士最高可承造90%按揭，令到上車需求不再局限在$400萬以下的單位，納米樓的吸引力驟減。
有投資者當年購入西營盤的納米樓，原先打算長線收租，惟疫情下，租客客源減少，業主最終選擇蝕讓離場。有關單位為西營盤瑧蓺極高層F室，實用面積216平方呎，開放式間隔，今年3月，業主開價$750萬，惟一直無人問津，後多次減價至$660萬易主，成交平均呎價$30,556。
據知，原業主於18年11月以$825.6萬購入單位，持貨未夠3年，帳面虧損約$165萬，屬蝕讓個案。近年納米樓樓價的升幅不如過往，有意投資的人要多加衡量風險才入市。
由納米樓開始出現，坊間已有不少聲音要求規管，但一路政府都沒有推出任何措施。雖然市場對小型單位有一定的需求，但為確保市民有足夠的基本生活空間，政府應該制訂人均居住面積指標。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.89（反映2021/07/12至2021/07/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.52%，較上年同期上升2.82%。
4個分區中，只有新界(東)區錄得升幅，新報201.42，按周上升0.07%，較上年同期上升3.41%。反之，新界(西)區跌幅最多，按周下跌2.90%，最新錄得171.69，較上年同期上升2.66%。而港島及九龍區分別錄得193.88及183.94，按周下跌0.01%及0.19%，較上年同期分別上升2.73%及1.08%。
-- 大埔嵐山3房 $883萬易主 --
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示，日前錄得大埔嵐山成交，單位為5座中層F室，實用面積842平方呎，3房連套房，原開價$970萬，累減$87萬至$883萬易主，實用面積平均呎價$10,487。
-- 屯門居屋兆隆苑高層戶 $550萬易手 --
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，新近促成屯門居屋兆隆苑高層4室成交，實用面積566平方呎，內籠企理，成交價為$550萬（自由市場價），實用面積平均呎價$9,717，屬市場價成交。
-- 將軍澳寶明苑高層戶 $595萬獲承接--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳寶明苑成交，單位為寶松閣(A座)高層13室，實用面積426平方呎，外望開揚山景，原開價$608萬，減至$595萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$13,967。
-- 屯門倚嶺南庭2房 成交價$650萬--
祥益地產高級客戶經理古文彬表示，日前促成屯門倚嶺南庭低層K室，實用面積587平方呎，2房，獲區內首置客以$650萬承接，實用面積平均呎價$11,073，屬市場價成交。
-- 旺角千望加推13伙 --
遠洋旗下的旺角新盤千望加推13伙，實用面積172至319平方呎，包括3伙開放式單位、8伙1房單位、2伙1房連書房單位，價單定價介乎$528萬至$905萬不等，扣除最高折扣14%，折實價$454萬至$778萬，折實呎價約$24,209至26,400。
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