按揭熱線：談劇說樓按─凶宅篇

經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

上回分享了申請按揭的潛在風險，今回筆者將轉談令人忌諱但又引人入勝的話題─凶宅，同時亦會講解購買相關物業時，申請按揭上的注意事項。凶宅在法律上沒有劃一定義，泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡方式的個案，亦有人會將老死或病死等自然死亡視為凶宅。銀行對於凶宅估價的準則各有不同，一般會先委託估價行進行評估，了解事故的嚴重程度，推算該物業自身的價值以及出售時的承接能力，從而決定最終批出的按揭成數。

銀行按揭成數或較低

鑒於凶宅的承接能力較正常單位低，估價行對相關物業的估值較為保守。除估值不足，銀行亦有機會批出較低的按揭成數，甚至調高按揭息率。此外，事發單位的同層，以及上下層單位的估值亦會受到牽連，但影響程度相對事發單位細。以劇中主角為例，即使他們欲購買的單位只是同層出現凶宅，如正常情況下，可向銀行申請八成按揭，但因同層出現凶宅，最終只能批出六成按揭，首期由兩成急增至四成。而現實中，銀行甚至有機會拒批按揭，屆時買家則須支付物業的全數成交金額。

地產代理可幫忙查證

如想避免購入凶宅，建議事前可向業主及大廈的管理處職員多作了解，亦可於有關凶宅資訊的網站進行初步查閱。最直接的做法，可透過地產代理代為查證。雖然《地產代理條例》並沒有規定地產代理必須提供該單位或相鄰單位是否凶宅的相關資訊，但根據監管局所制訂的《操守守則》，地產代理必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。因此，地產代理應盡可能去查證相關資訊，並如實地知會買家。講清講楚，便能避免像劇中主角般，與地產代理發生誤會而大失預算。

雖然一般人對凶宅都十分忌諱，但本港樓價一直攀升，即使如凶宅般的另類物業，因價錢較為相宜，近年亦成為不少上車或投資人士的搶手貨，承接力亦不容小覷。而每間銀行對凶宅的取態都有所不同，筆者建議有意購買凶宅的人士，可親自到銀行或尋找專業中介公司進行估價，並貨比三家，尋找最高的估值。最後，買家亦需要有心理準備，並預留足夠資金，以防銀行批不足按揭成數時，要抬錢上會。