2024-05-08 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百八十三期 2020年8月19日] 本港疫情肆虐，市場恐慌持續，各區出現劈價、蝕讓、低市價成交，樓價及租金亦受壓，令不少人擔心負資產潮的重臨。隨著負面因素增加，負資產個案增加是自然現象嗎？
金管局早前公布，第二季負資產住宅按揭貸款宗數為127宗，按季減少257宗，跌幅67%，其涉及的金額亦由第一季的$18.67億，減至$7.27億，個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款，或按揭保險計劃的貸款，這類貸款的按揭成數一般較高。
一般而言，疫情影響下，負資產宗數應該會增加，但為何現時不升反跌呢？首先，估計最主要的是，本港疫情在5至6月稍見緩和跡象，政府進一步放寬限制措施，有利樓市交投。
隨著當時疫情受控，為市場帶來正面訊息，累積的購買力隨即被釋放，再加上不少發展商把握時機，加快推售新盤，吸納了不少市場購買力，以致一、二手樓交投於第二季回暖，樓價平均回升2%。
由於跌幅收窄，負資產宗數較首季減少，但樓價仍較去年高位下跌約6%，所以負資產宗數未見完全消失。不過，以目前的情況來看，負資產的減少只是短時間，估計第3季數字會上升。
滙豐控股早前公布業績，就多項宏觀經濟數據表現作出預測，估計香港今年樓價會跌7.9%，而今年第三季將會是最壞的一季，預期樓價下跌11.5%，而明年全年將會輕微回升0.4%。
綜合宏觀環境因素，第三季整體樓價很大機會向下調整。近日疫情嚴峻，限聚令收緊至兩人，再加上中美關係愈見緊張，對香港經濟帶來重大隱憂，影響入市氣氛，以致部分新造不久的9成按揭業主成為負資產。
每次講起負資產，不少人會感到恐懼，但其實無需過份擔心首先當物業成為負資產，這並不等於銀行會收樓。一般情況下，只要業主準時供款，銀行不會要求業主即時償還按揭貸款的。
再者，樓宇按揭屬於長期貸款，無人可保證樓價在供樓期內只升不跌。當整體樓市踏入下跌周期時，單位難免有機會淪為負資產，尤其是申請了9成按揭的物業。
那有什麼方法可以減少單位成為負資產的機會呢？唯一方法就是買家入市時量力而為，盡量多付按揭首期，向銀行借較低成數按揭，以減少物業成為負資產的風險。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.57（反映2020/08/03至2020/08/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.09%，較上年同期下跌4.06%。
當中，港島區升幅最多，按周上升2.28%，新報192.6，較上年同期下跌2.42%。其次為新界(東)區，最新錄得190.04，按周上升0.67%，較上年同期下跌4.54%。而九龍及新界(西)區均錄得跌幅，分別錄得178.15及168.23，按周分別下跌0.62%及0.69%，較上年同期分別下跌4.43%及1.17%。
-- 大埔新達廣場2房 $735萬獲承接 --
世紀21宇田地產高級客戶經理羅家威表示，新近錄得大埔新達廣場成交，單位為1座中層C室，實用面積489平方呎，2房，座向東南，原開價$768萬，減價$33萬至735萬獲承接，實用面積平均呎價$15,031。
-- 天水圍天盛苑3房 成交價$518萬 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天盛苑M座中層2室，實用面積650平方呎，3房連套房，座擁開揚景觀，以$518萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$7,969，屬市場價成交。
-- 天后景暉閣低層戶 $735萬易手--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得天后景暉閣低層B室成交，實用面積400平方呎，2房，座向南面，望街景，獲區外換樓客以$735萬承接，實用面積平均呎價$18,375，屬市價水平。
-- 屯門大興花園2房 $528萬易主--
祥益地產區域董事林偉光表示，新近錄得屯門大興花園2期8座中層B室成交，實用面積447平方呎，2房，獲區內首置客以$528萬購入，實用面積平均呎價$11,812，屬市場價成交。
-- 屯門帝御‧金灣周六售168伙 --
由帝國集團及香港小輪發展的屯門帝御‧金灣加推94伙，連同早前加推的123伙，將於本周六（22日）推售168伙。 項目的6號價單，涉及94伙，單位面積由212至547平方呎，價單定價由$391.5萬至$917.4萬，呎價由$14,687至$19,642。項目最高折扣優惠不變，維持於6%，折實售價由$368萬至$862.4萬。
-- 長沙灣恆大‧睿峰周六售85伙 --
恒大發展旗下的長沙灣恆大‧睿峰加推47個單位，實用面積約224至639平方呎，涵蓋開放式至3房連套房，最高折扣達15%，定價介乎$618.4萬至$1,538.3萬元，呎價介乎$23,834元至$29,067。
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