2024-05-08 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百六十九期 2020年5月13日] 隨著經濟前景不明朗，銀行對樓宇按揭取態轉趨保守，相繼削減新造按揭、轉按的現金回贈，有關吸引力將減弱。那其實銀行減少按揭回贈這項優惠，對市場會否有影響呢？
消息指，匯豐銀行率先減少現金回贈，當中低於貸款額$300萬的新造按揭，現金回贈由1%降至0.5%；而$1,000萬以下的轉按及加按申請，回贈亦劃一下調至0.5%。至於$300萬以上的新造按揭，以及$1,000萬以上轉按，現金回贈則維持最高1%。
減少0.5%回贈是什麼意思？以$300萬貸款額為例，原本有1%的現金回贈，即是$3萬；現時只有0.5%，現金回贈金額為$1.5萬。即是說，業主現時可享的現金回贈較之前減少$1.5萬。
那此舉對市場會否有影響呢？對市場來說，影響幾乎是微乎其微，難以影響樓價。而對於買家來說，影響可謂首當其衝，原先可藉用高現金回贈來抵銷部分支出，如律師費、供樓費用等，但現在回贈少了一半，直接影響業主實際支出。
無可否認，雖然銀行削減現金回贈並不是好事，但總好過加息，從而增加業主供樓負擔。話雖如此，究竟是什麼原因導致銀行向按揭市場開刀，減少現金回贈優惠呢？
有人說，此舉動似是睇淡樓市，也有人說只是銀行希望減少按揭貸款比例而致，眾說紛紜。綜合市場的睇法，筆者相信最主要的原因是，本地經濟環境轉差，失業率上升，再加上拆息未有跟隨外圍利率調整，銀行要減少現金回贈去平衡資金成本。因此，銀行減少優惠，應該只是策略上作出調整，並不是反映樓市泡沫風險上升。
香港經濟正面對嚴峻局面，市場上有不同聲音要求政府減辣，避免樓價大瀉。事源是，金管局早前公布首季錄得384宗負資產個案，比去年第四季的128宗增加2倍，引起市場憂慮。
首先，我們需先了解為什麼負資產個案大幅增加。以現時的情況來看，最大原因是政府去年放寬高成數按揭貸款的樓價限制。當高成數按揭使用比例上升，較容易出現負資產，比如說買家借銀行樓價9成的貸款，樓價只需下跌1成，導致資不抵債，物業便會成為負資產。
所以如果政府收緊放寬高成數按揭貸款的政策，負資產個案應該會減少。不過，金管局總裁余偉文表示，政府暫時未考慮收緊措施，會繼續向一些有能力供款但沒有太多首期的買家給予選擇，惟買家需自行考慮風險。
那最多人提及的減辣，可以減少負資產嗎？理論上是可以的，因為當成本減少，投資者短時間內入市導致樓價上升，情況的確會改善。但是，辣招原意是為控制樓市升勢，眾所周知，香港樓市一向是過高，現時只是作出輕微調整，尚未完全顯示其功效，提出減辣或撤招又是否合適呢？
中原城市領先指數(CCL)最新錄得175（反映2020/04/27至2020/05/03 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.51%，較上年同期下跌5.95%。
當中，只有新界(東)區錄得升幅，按周上升0.07%，新報189.64，較上年同期下跌3.85%。而新界(西)區跌幅最多，按周下跌1.43%，最新錄得161.66，較上年同期下跌3.30%。而港島及九龍區分別錄得180.54及173.32，按周分別下跌0.62%及0.35%，較上年同期分別下跌7.51%及7.76%。
-- 新蒲崗譽‧港灣1房 $765萬獲承接 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前錄得新蒲崗譽‧港灣成交，單位為2B座中層A室，實用面積454平方呎，1房，原開價$780萬，減價$15萬至$765萬易手，實用面積平均呎價$16,850。
-- 天水圍嘉湖山莊2房 成交價$535萬 --
祥益地產分行經理謝利官表示，新近促成天水圍嘉湖山莊2期(賞湖居) 3座中層F室，實用面積449平方呎，2房，成交價$535萬，擁開揚球場景觀，實用面積平均呎價$11,915。
-- 大埔居屋寶雅苑2房 $395萬沽出--
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示，新近促成大埔居屋寶雅苑成交，單位為家和閣中層24室，實用面積485平方呎，2房，原開價$400萬，最終以$395萬元（綠表價）沽出，實用面積平均呎價$8,144。
-- 屯門居屋兆隆苑高層戶 $430萬易主--
祥益地產營業董事胡志偉表示，日前錄得屯門居屋兆隆苑高層3室成交，實用面積375平方呎，獲區內首置客以$430萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$11,467，屬市場價成交。
-- 長沙灣The Campton上載樓書 --
由萬科香港發展的長沙灣The Campton第1B期公布樓書，項目位於長沙灣福榮街201號，提供467伙，實用面積251至1,446平方呎，間隔為開放式至4房，預計關鍵日期2021年5月31日。
-- 九龍塘雋睿上載樓書 --
永義旗下的九龍塘雋睿剛上載樓書，細分兩翼，兩翼取名第1座及第2座，提供60個單位，面積由228至1525平方呎，間隔由1房至4房戶，預計關鍵日期2020年10月31日。
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