啟德2年5地轉手 中資風險管理遜

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）計及昨日個案，啟德發展區前後約2年時間已有5幅地皮轉手，情況相當罕見。有意見認為，多幅地皮轉手主要涉及實力較弱之發展商，而成交價亦按出售當刻市況釐訂，故不能以此推論該區地皮不受歡迎，並相信昨日地皮成交價合理，不會影響區內其他地皮估值。

海航債務問題連賣4地

過去2年，啟德一帶有多幅地皮易手，其中4幅均由存在債務問題的海航系轉手，因此被市場視為個別情況。4幅地皮由恒地及會德豐瓜分，前者於2018年2月以逾159.6億元買入望運動場景的第1K區3號及第1L區3號，每呎樓面地價約15,162元。後者則分別在2018年3月及去年2月購入第1L區1號及2號地皮，成交價63.6億元及68.89億元，每呎樓面地價約14,950元及12,500元。

今次高銀蝕讓啟德地亦非新鮮事，原來海航去年2月所售出的第1L區2號地同屬損手交易，當初地皮買入價逾74億元，但最終以68.89億元轉手，賬面蝕逾5.5億元，惟蝕幅與今次高銀相比就少得多。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典昨指，疫情及經濟轉差影響市況，中資在港發展的風險管理不及港資，因而需要出售項目套現，並非啟德區出現大問題，相信轉售地皮不會形成趨勢。他認為，高銀蝕讓啟德地皮，不會影響區內其他地皮估值，而今次作價反映到現時市況，反而是高銀當初投地出價過分樂觀。

張聖典解釋，跑道一帶住宅地皮近年回落，望向九龍灣市景的地皮，對上一幅樓面地價約為1.18萬元，望海景地皮樓面地價則為1.32萬元。而今次地皮望到鯉魚門，景觀屬開揚，成交價已屬合理，笑言「買家今次都無壓價，幾好人」。

普縉：「買家今次都無壓價」

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，今次地皮以約每方呎樓面地價12,250元成交，相信出價包含多個考慮因素，首先近1年市況調整，此外因為地皮屬二手轉讓，剩餘發展年期只有4年，存在投資風險。他相信前跑道區一帶地皮之後如果再有地皮推出，望市景地仍可達每方呎樓面地價1.3萬元至1.4萬元，望海景則約1.6至1.7萬元水平，應不會出現今次二手轉讓地皮而出現的低價水平。