2024-05-06 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百六十一期 2020年3月18日] 新冠肺炎疫情持續，發展商亦慢推盤的步伐，近日有發展商推出新盤應市，率先打破沉寂多時的一手悶局。新盤以低價出擊，成為市場焦點，是賣樓策略還是睇淡後市？
有關新盤為日出康城9C期Ocean Marini，位於將軍澳康城路1號，提供503個單位，間隔為2房至4房不等，實用面積由450至1,476平方呎。項目4日共推出3張價單，涉及262伙，佔此期數52.1%。
相比之下，首張價單更是比去年同系9A及9B期低約2%。根據首張價單，涉及101伙，均為2房單位，平均呎價$18,853，扣除最高22.1%的優惠後，平均折實呎價為$14,688，較9A期Marini及9B期Grand Marini首批折實呎價$14,997及$15,075，分別低2.1%及2.6%。
首批單位低開，究竟是賣樓策略還是睇淡後市？會德豐地產主席梁志堅表示，定價因應現時經濟環境調低約2%至3%，否認是因應疫情而減價，只是賣樓策略而非看淡後市。
就低開原因，筆者亦非常好奇，在網上也有人作出分析，原因有兩個，一是首批單位並不是望海景的，主要是望內園及樓景為主；二是Ocean Marini與同系的戶型不同，由於細單位成市場主流，單位愈細呎價愈高，所以在新一期只有2房的情況下，呎價會較其他期數低。
對筆者而言，市民外出消費的意慾大減，就連戲院睇戲都變成隔行坐的情況下，發展商疫市下推新盤，是一個大膽的行為。因為買家需要親身參觀示範單位、揀樓買樓等，人口聚集增加感染機會，因此令市民卻步，對銷情有所影響。
然而事實並非如此，疫症無阻市民買樓。即使發展商提供網上睇樓，買家可在官網觀看示範單位影片，減少他們之間的接觸，但仍有不少睇樓客排隊等候參觀示範單位。
而且收票情況亦是相當理想，首批開售當中208伙，累收約3,800票，超額認購18倍，單日售出187伙。相信是因為早前樓市充斥著大量不明朗因素，市場已積聚購買力，再加上近日股市反覆波動，持有磚頭好過買股的情況下，新盤的出現令大量購買力得以釋放。
Ocean Marini銷售不俗，反映現時置業需求大，估計陸續有新盤推售，可帶動整個樓市氣氛。不過大家要留意的是，不少發展商為了促銷旗下新盤，而推出多種付款方法，準買家必須就著自身能力、評估風險，而選擇適合自己的計劃。
以近日比較多人選擇的建築期付款為例，首置人士購買$800萬或以下的物業，可以申請9成按揭，但要到收樓時才可申請按揭，買家有機會面臨估價不足的風險。
由於樓價在業主收樓前可升可跌，買家只能以收樓時樓價，而非買入樓花時的樓價去申請按揭，銀行有可能估價不足，即是買家需要支付較多首期，方可承造按揭，因而大失預算。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得174.03（反映2020/03/02至2020/03/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.52%，較上年同期上升0.32%。
當中，九龍區跌幅最多，按周下跌1.74%，新報171.55，較上年同期下跌0.33%。其次為新界(西)區，按周下跌1.09%，較上年同期上升1.48%。而港島及新界(東)區均錄得升幅，分別錄得180.49及185.92按周分別上升0.77%及0.12%，較上年同期分別上升1.04%及0.25%。
-- 大埔嵐山山景戶 $850萬獲承接 --
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，新近錄得大埔嵐山成交，單位為6座低層F室，實用面積843平方呎，望山景，原開價$850萬，減價$17萬至$833萬獲承接，實用面積平均呎價$9,881。
-- 天水圍天頌苑3房 $408萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前天水圍居屋天頌苑E座低層6室，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，成交價$408萬（居二市場價），實用面積平均呎價$6,277，稍低市場價成交。
-- 紅磡黃埔新邨2房 $483萬易手--
世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮表示，新近錄得紅磡黃埔新邨成交，單位為V座低層02室成交，實用面積321平方呎，2房間隔，$483萬易主，實用面積平均呎價$15,047。
-- 屯門聚康山莊2房 成交價$570萬--
祥益地產區域董事邱家邦表示，新近促成屯門聚康山莊為2座中層E室，實用面積428平方呎，2房1廳，獲區內上車客以$570萬購入，實用面積平均呎價$13,318。
-- Ocean Marini加推51伙 --
會德豐地產旗下的將軍澳日出康城9C期Ocean Marini，加推4號價單涉及51伙，包括12伙2房、27伙3房、10伙4房、1伙平台戶及1伙天台戶，實用面積539至1062平方呎，定價$1082.9萬至$2280.3萬，呎價$19,665至$23,226元，折實價$843.6萬至$1776.4萬，折實呎價$15,319至$18,094。
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