2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百五十七期 2020年2月19日] 新型肺炎疫情不斷蔓延全球，各行各業在目前的經濟環境下面對不少挑戰。澳門金管局宣布，容許有困難的按揭個人及商業客戶，可以「還息不還本」，時限最長6個月。
消息一出，香港人紛紛表示羨慕，認為可以減輕供款壓力，覺得香港可以跟隨。話口未完，中銀香港率先推出5項金融服務支持措施，包括物業按揭貸款「還息不還本」、以及「中小企抗疫專項貸款計劃」等。
相信大家最關心的必然是「還息不還本」的詳情，措施主要針對從事或受僱於零售、餐飲、運輸、旅遊酒店、娛樂服務等行業人士，以紓緩現有個人及工商客戶的減輕供樓負擔。若客戶不是任職相關行業，仍可提交申請，該行會按個別情况審批。
至6月30日為止，於中銀供款1年或以上，且過去12個月還款紀錄正常的按揭客戶，可就其物業按揭貸款申請「還息不還本」，為期6個月。期滿後可因應情況申請再延長6個月，即最多12個月無須償還本金。
要留意的是，此措施亦適用於按揭保險計劃貸款，但並不適用於未補地價公營房屋、涉及發展商或公務員或企業員工二按的貸款等。市場普遍支持此措施安排，對業主而言，究竟這是否好事？
香港經濟有下行的跡象，有企業要求員工放無薪假及縮短營業時間，甚至裁員，以節省成本開支。因此短期來說，這個新措施是一件好事，可以減輕業主的供樓壓力，以減低他們斷供、單位成為銀主盤的風險。
無可否認，「還息不還本」的措施下，業主可繳付額外利息，以換取6至12個月的喘息空間，但同時此舉等於將還款推遲，並集中在短時間內清還，之後的供樓負擔會隨之加重。
那如果採用了「還息不還本」的還款安排，業主每月可以減少還款幾多？由於償還按揭貸款的初期，還款人每月供款主要是還利息，到後期才較多是償還本金，因此不同供款年期申請都會有不同的安排。
比如說，假如業主借了銀行$300萬，年息2.5厘，分25年還款，全期利息為$1,037,550.61，當中第2年（即第13至24期）總利息為$71,789.17；而第7年（即第73至84期）總利息為$59,857.26。由此可見，業主於供款稍後的年期申請，額外多繳的利息則相應較少。
簡單而言，若果業主於供款第2年（即第13期）申請「還息不還本」12個月，該年全年供款由原本$161,502.02，減至$71,789.17。即是說，整個供樓期，業主要額外繳交多於$7萬利息。
有人說要白白付多了利息並不著數，要知道世上沒有免費午餐，銀行沒可能無償暫時不用申請人還本，所以沒有經濟問題的，並不需要選擇此安排，正所謂「今天的事要今天做」，可以今期償還的就今期償還。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.84（反映2020/02/03至2020/02/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.15%，較上年同期上升4.96%。
當中，只有港島區錄得跌幅，按周下跌1.07%，最新錄得183.93，較上年同期上升3.87%。反之，九龍區升幅最多，新報177.92，按周上升1.05%，較上年同期上升7.41%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得188.03及164.51，分別錄得0.44%及0.35%，較上年同期分別上升3.76%及5.37%。
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