【按揭熱線】買樓花前做定功課（二）

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明

上一期筆者向各位講解購買樓花時的事前準備及流程，包括做足事前調查，計算及準備所需資金，理解及評估個人經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求，如一切順利便可「入票」作登記認購。今期筆者將會講解購買成功後的簽約及付訂流程，以及如何選擇樓花的付款方法。

當準買家成功抽中登記認購後，便可於樓盤開售日期內按發展商的抽籤次序揀樓，揀選心水單位後，就要即時簽訂臨時買賣合約（臨約）以及支付樓價5%的臨時訂金（細訂），並於臨約後的5個工作天內簽訂正式買賣合約，於指定日子（視乎發展商而定）支付另外5%的加付訂金（大訂）及簽訂正式買賣合約後30個工作天內繳付印花稅。

有關樓花付款方法，發展商一般都會提供建築期付款（建期）及即供付款（即供）兩種付款方式給買家選擇。「即供」是指買樓後及於指定日子內完成交易後立即開始供款，此方法可讓發展商即時套現資金，所以發展商一般會提供更好的折扣回贈吸引買家選擇。

至於「建期」則是指當樓宇建成及完成指定文件，買家正式收樓及上會後才開始供款，因發展商套現資金需時，所提供的折扣回贈都比「即供」少（一般少約2%至4%，並視乎建築期長短）。

兩種付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回贈，但若果買家現時是租屋人士，新屋入伙前每月就有機會同時肩負供屋及租賃兩項支出，因此租屋人士揀選「即供」前要慎重考慮個人經濟能力。

相反，如使用「建期」則沒有雙重支出的負擔，因而較多換樓客及租屋人士選擇。

新按保後 首置客多採「建期」

自政府推出新按保措施後，更多首置客偏向選擇「建期」購買樓花（近期新界一個熱賣新盤，建期付款買家更多於八成），藉以申請高成數按揭並以較低首期去置業（因繳付首期後，尾數可於物業落成後於銀行申請按揭上會，符合新按保計劃「已落成住宅物業」之規定）。

但買家亦需注意，銀行是以物業落成時的價值計算估值，若果未來市況轉差，買家於申請按揭時，銀行有機會因估價不足而未能批足按揭，屆時買家可能需付更多首期。因此建議使用高成數按揭之買家要預留一定數目之資金，以策萬全。