2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百四十四期 2019年11月20日] 繼政府放寬按揭成數後，滙豐銀行宣布調低港元最優惠利率（P），為近11年以來首次調降息率，其他銀行包括渣打、恒生及中銀先後跟隨，對有意上車人士無疑是一個好消息。
美國聯儲局一如市場預期，將聯邦基準利率下調0.25厘，利率降至介乎1.5至1.75厘。多間銀行跟隨減息，惟未有跟足美國減幅，由11月1日起，滙豐銀行率先下調最優惠利率（P）由5.125厘調低至5厘，新造按息將由2.625厘降至2.5厘。
減息後，供樓人士可以慳多少錢呢？以貸款額$100萬、9成按揭、30年期為例，減息前（即2.625厘），每月供款$4,017；而減息後（即2.5厘），每月供款$3,951。換言之，每月供款減少了$66。
同樣條件下，如果你購買的單位是$500萬，每月供款將減少$294，至每月$17,780；而全期利息由200.7萬減至$190.1萬，總利息開支節省了$10.6萬，可輕微減少市民的供樓負擔。
正因為減息的關係，壓力測試的收入門檻亦會有所改變。500萬的物業，減息前，家庭月入要超過$43,175才可通過壓力測試，但現在家庭月入只需超過$42,585就可以過關，變相降低門檻。
在多個利好因秦支持下，準買家入市信心增加，樓市熾熱，交投活躍。根據資料，10月份樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄5,075宗及655.9億元，按月升24.1%及80.2%。
減息或多或少可以減輕市民的置業壓力，為了進一步減輕供樓負擔，不少意見要求政府放寬供款年期至最長40年，以降低每月的供款。事實上，以前有銀行推出40年期按揭，但最終被金管局叫停。
一般而言，申請住宅按揭，最長還款期可以30年。但銀行會按照申請者的年齡、購買物業的樓齡、類型、申請的按揭成數等因素，最終批出的年期也會不同。
銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，即是以70或75減去物業樓齡或申請人年齡，以較少者為準。假設申請人30歲，購買一個樓齡50年的物業，銀行以「75減」計算的話，申請人最多只能承造25年按揭。
無可否認，供款年期延長了，可以減少供樓人士每月的供樓負擔，但會增加全期利息開支。相較之下，筆者不太建議放寬供款年期，因為供款期越長，不確定的因素越多，當有突發情況時，供樓就會成為沉重的負擔。
因此，筆者不太建議買家採用過長的供款年期，因為年期已達致上限，欠缺彈性，一旦踏入加息周期，就無法透過延長年期以減少每月的供款開支。幸好的是，香港持續低息環境，即使加息，對供樓人士影響相對較低。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得182.1（反映2019/11/04至2019/11/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.51%，較上年同期0.94%。
4個分區均錄得升幅，升幅最多為港島區，按周上升3.15%，最新錄得190.83，較上年同期上升3.17%。反之，新界(東)區升幅最少，新報191.68，按周上升0.88%，較上年同期下跌0.06%。而九龍及新界(西)區分別錄得178.75及166.23，較上年同期分別上升1.31%及1.64%，較上年同期分別下跌0.73%及0.02%。
-- 沙田第一城3房 $788萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，日前錄得沙田第一城成交，單位為19座高層A室，實用面積451平方呎，3房望園景，以$788萬易主，實用面積平均呎價$17,472。
-- 天水圍天頌苑高層戶 $640萬易主 --
=祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍天頌苑J座高層1室，實用面積650平方呎，附設企理裝修，累減$20萬，獲一名外區上車客以$640萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$9,846，屬市場價成交。
-- 北角富雅花園高層戶 $765萬沽出--
世紀21日昇地產聯席營業董事陳卓峰表示，新近錄得北角富雅花園金柏閣高層B室成交，實用面積464平方呎，原開價$838萬，減價$73萬至$765萬沽出，實用面積平均呎價$16,487。
-- 屯門豐連開放式 成交價$428萬--
祥益地產珀御分行經理黃文樂表示，日前錄得屯門豐連2座高層G室，實用面積275平方呎，開放式間隔，成交價$428萬，實用面積平均呎價$15,564，屬市價成交。
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