2024-05-06 28Hse Editor
暴力衝擊無止境 零售急挫「飯碗」危
前景去向未明， 零售急挫「飯碗」危危乎，本地樓市勢弱，負資產、銀主盤有加無減，遭殃的正正就是一眾「借到盡」買家。有業界人士透露，現時銀主盤錄得86間，按月上升16.2%，在新按保帶來的6至8個月蜜月期後，明年在最壞情況下會出現高達500間銀主盤，呼籲買家緊隨市場需求，勿吼大碼單位及天價納米樓。
世紀21測量行董事蔡漢陞表示，11月最新銀主盤數量錄得86間，較10月的74間增加16.2%，另11月銀主盤存量亦創今年以來最多。
蔡漢陞續指，因應政府及金管局宣佈放寬樓宇按揭成數限制，按揭門檻降低，對二手物業有較大正面影響，但坦言在九成按揭申請增加的情況下，即使樓市只下跌半成，對業主來說仍然比較「入肉」，加上未來香港前景不甚明朗，預計明年下半年的銀主盤數量會明顯增加。
經濟差 失業率勢上升
蔡漢陞認為，政府放寬按保，樓市會出現大約6至8個月蜜月期，預計蜜月期過後，經濟狀況就會完全反映在銀主盤數量上。他指出，雖然本地銀行減息帶來正面影響，但大體上的經濟並不樂觀，例如東南亞、歐洲面臨經濟衰退、本港失業率上升及收入減少等，因此明年樓市仍危機重重。
他預測，假設政治事件無惡化的話，明年首季將會出現不超過200個銀主盤，但如事件惡化，首季超過200宗則在所難免，而明年到了「蜜月期」後的第三季或者9月至10月，最壞情況可能有300至500間銀主盤。
蔡漢陞提到，舖位受到政治事件的打擊最大，不少業主或因商戶退租而「收唔到租」，不過該類物業的業主實力較雄厚，佔銀主盤數量最少，大約3%；其次就是商廈及寫字樓，佔約5%；而工廈則佔10%。蔡漢陞又指，住宅來說，最近的確入市氣氛回暖，但銀行仍然加強測試壓力，亦相當程度反映未來市況之不確定性。
400萬銀主盤減價求售
銀主放盤態度方面，蔡漢陞指規模較細的財務公司會減得較多，並且會嘗試以不同方式減價，例如減叫價10%或加佣3%等，其中以400萬元以下銀主盤會減得較明顯。
蔡漢陞又認為，最易淪為銀主盤的物業，並不是新界區的納米盤，而是大碼的3房以及港島區的「天價」納米盤。他解釋，前者涉及銀碼較大，業主或多或少因周轉問題而斷供而遭銀行收回，而後者則因為需求較少，用作換樓及收租均較困難，屬於「唔上唔落」的物業。反而1至2房單位，以及新界納米盤，屬於接近民生的物業，因此淪為銀主盤的機會不大。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期銀主盤增加的確與經濟下行有關，但銀主盤增加幅度不算太大，加上業主的供款佔收入比率不高，因此大多都能守得住，但二按、三按等業主有較大危機。張翹楚指，他們一般有自己的業務，因此可向財務機構申請二按或三按，較一般人借得多，而且佔整體供款業主的一成以內，比例不算少。
張翹楚認為，從最近的成交可見，新界區的大碼豪宅跌幅亦較其他類型物業明顯，預計會出現較多銀主盤，因其地段不是傳統豪宅地段，因此抗跌力較弱，例如大埔比華利山別墅、上水天巒等，入市此類物業的買家應小心。不過，他認為銀主盤不會像過去03年般誇張，估計明年會增加至90至100間左右。
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