2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百四十二期 2019年11月06日] 上期講到新一份施政報告出爐，推出多項新措施，當中對樓市最直接影響的，相信是放寬首置人士的按揭成數，上車門檻因而降低。究竟新措施實施後，香港樓市發生什麼變化呢？
政府放寬按揭成數，一如社會預期的，樓市氣氛改善，交投暢旺，尤其是二手市場。近日，我們不難見到各報紙傳媒都有相關報道，主要是某區、某某屋苑錄得多宗成交，有的更是創成交量新高。
新措施的推出，由於有買家擔心愈遲買愈貴，紛紛搶先入市，令部分業主心態改變了，有的看好後市，因此叫價變得進取；有的選擇封盤，再考慮是否需要調整叫價。
近期要數二手交投活躍的必然是將軍澳區，根據報道，美聯物業經理林志堅指出，截至24日，將軍澳區錄得169宗成交，當中118宗是施政報告發表後所錄得的。即是說，8日錄得118宗成交，平均每日有15宗，可見買家入市心切。
由於新措施只適用於已落成的住宅物業，那豈不是影響新盤銷情？近日多個新盤蜂擁推售搶客，從入票情況以至開售來看，銷情不俗。除了市場氣氛，估計是因為新盤可以選擇建築期付款，待物業落成後才向銀行申請按揭貸款，仍可受惠於新措施而致的。
有見政府放寬按揭成數，不少首期欠缺的人擔心一旦樓市急升，政府再次為現有樓市措施「加辣」，因而心思思想入市，最吸引的尤其是即使首置人士未符合銀行壓力測試，仍可申請最高9成按揭。
在新措施下，置業人士如未能通過壓力測試，他們須支付較高保費，以緩解按證保險公司所承擔的風險，但其每月供款仍須不能超過入息的50%。此外，他們亦須符合其他特定的審批條件，包括借款人是固定受薪人士等。
正因為有此安排，有足夠首期置業的買家購入物業後，但收入未能符合6成按揭的壓力測試，有意承接較高成數按揭，以增加貸款額及繳交按揭保險的方法，去避開壓力測試入市。
此舉又是否可行呢？很難說，要視乎不同申請情況而定，申請人的財務狀況和還款能力都會影響審批結果。事實上，針對此盲點，金管局亦已致函銀行，釐清審批要求，重申銀行在處理相關的貸款申請時，仍須確保借款人供款與入息比率不可超出5成的監管要求。
而且，如果借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須為其所承擔風險的貸款部份，計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
事實上，銀行審批按揭傾向保守，所以想申請高成數按揭的買家，入市前最好先到銀行做預先批核，及預留多點資金，以免簽了臨時買賣合約後，因未能成功按揭而要撻訂。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得179.01（反映2019/10/21至2019/10/27(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.59%，較上年同期下跌2.55%。
4個分區均錄得跌幅，當中跌幅最多的是新界(西)區，按周下跌1.60%，新報161.33，較上年同期下跌5.07%；其次為九龍區，按周下跌0.52%，最新錄得175.82，較上年同期下跌5.50%。而港島及新界(東)分別錄得184.53及191.5，按周分別下跌0.38%及0.32%，較上年同期分別下跌1.72%及1.11%。
-- 北角建華花園2房 $675萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角建華花園成交，單位為高 層C室，實用面積398平方呎，2房，座向西北享樓景，原叫價$740萬，後減至$675萬易手，實用面積平均呎價$16,960。
-- 屯門慧豐園2房 $522萬獲承接 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門慧豐園1座中層B室，實用面積476平方呎，2房1廳，附設雅裝，成交價$522萬，實用面積平均呎價$10,966。
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世紀21領先置業代理執行董事許名鋒表示，日前促成紅磡黃埔花園12期1座低層A室成交，實用面積797平方呎，3房間隔，以$1,060萬沽出，實用面積平均呎價$13,300。
-- 屯門市廣場2房 $510萬易主--
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門市廣場3座中層B室，實用面積353平方呎，2房1廳，減價$20萬，獲區內客以$510萬獲承接，實用面積平均呎價$14,448，屬市場價成交。
-- 元朗山水盈首推67伙 --
由路勁基建發展的元朗山水盈，位於高埔徑3號，公布首張價單，涉及67伙，實用面積介乎916至970平方呎，全數屬3房連套房單位，價單定價1,105.8萬至1,443.9萬，價單呎價$12,072至$14,916。
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