2024-05-06 28Hse Editor
德第4C區4號商業地皮，8月初重新推出招標並於昨日截標，共收5份標書。業界普遍認為是次入標反應一般，或有機會流標。因應最近市況變化，多間測量師早已調低地皮估值至69億元至103.6億元，較撻訂前的中標價低7%至34%不等，每方呎樓面地價僅8,000至12,000元。
長實新地鷹君信置再入標
商地位於啟德前跑道區，可建酒店和寫字樓，望全維港海景，可建樓面約86萬方呎，政府估計提供約480個至800個房間。現場所見，昨入標財團包括長實、新地、鷹君、信置及華置，大部分選擇獨資競投。前四者早前曾經入標。
值得留意是，高銀金融6月撻訂時，公司主席潘蘇通與提出撻訂的獨立非執行董事石禮謙意見分歧，除不認同撻訂決定，更表示日後重售一定會以個人名義入標，但昨日未見其身影。業內人士指，其有可能以合資身份入標，要待開標後的公開資料再揭盅。
對比之前6份標書，今次收到5份標書，反應只屬中規中矩。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，商業地回本期較長，今次地皮涉及酒店項目，而本港酒店市道未回暖，影響項目吸引力。加上地皮早前被撻訂，估值有所下調，參考啟德體育園區每呎樓面地價約7,100元，今次海景地皮估計每呎樓面地價超過8,000元。由於入標未算熱烈，成交價受市場影響，地皮仍有機會流標。
不過，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，以現時市況及社會情況，入標人數符合預期。而發展商在商業地的估算及出價上跟住宅地截然不同，尤其是在啟德前跑道區上，交通配套及商業氣氛不足，出價會保守，但估計流標機會不大。
翻查資料，高銀5月以逾111.24億元投得今幅商業地，呎價12,888元，當時創九龍東商業地呎價新高。惟6月集團卻突然以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場而撻訂，引起市場嘩然。由於6月後市況的確急變，最新市場估值已大幅下調69億元至103.6億元，樓面地價僅8,000元至1.2萬元，相比高銀111.24億元中標價，估值下限足足低38%。根據賣地修款，高銀或需要支付差價。
除啟德地外，不少測量師亦陸調低其他地皮估值。昨日開始招標的西九龍高鐵站上蓋商業地，提供316.46萬方呎，將於11月22日截標。中原測量師行張競達將之前估值每方呎樓面地價約3萬元至4萬元，下降3成至2萬元至3萬元。
西九商地王估值劈3成
賣地章程顯示，地盤連接西九龍站，進行工程前應諮詢港鐵，落成後項目只能以整座大廈形式分拆出售。
啟德跑道區住宅地招標
另外，地政總署昨公佈推出啟德跑道區第4A區2號住宅地招標，於9月27日開始，11月8日截標，可建樓面120.5萬方呎，買方須興建如護理中心等政府樓面。林浩文估計，項目樓面地價每方呎約1.65萬元至1.75萬元，估值198億元至210億元。
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